سرمایه‌گذاری در مسکن افزایش یافت

سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان های جدید از 327 هزار میلیارد تومان در سال 99 به 450 هزار میلیارد تومان در سال 1400 رسید تورم مصالح ساختمانی از 55 درصد در زمستان گذشته به 44.8 درصد در بهار امسال رسیده است

شاخص‌های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می‌کند. در سال های اخیر شاخص‌ها در جهتی بوده که جهش‌های پی در پی قیمت مسکن را در پیش داشته است. مهمترین این شاخص‌ها قیمت نهاده‌های ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد این بخش مهم در ساختمان‌سازی، تورم سالانه بالایی را از سال 97 داشته است. 

​​​​​​​گروه اقتصادی /  شاخص‌های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می‌کند. در سال های اخیر شاخص‌ها در جهتی بوده که جهش‌های پی در پی قیمت مسکن را در پیش داشته است. مهمترین این شاخص‌ها قیمت نهاده‌های ساختمانی و میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نشان می‌دهد این بخش مهم در ساختمان‌سازی تورم سالانه بالایی را از سال 97 داشته است. سال 96 تورم سالانه مصالح ساختمانی 12.3 درصد بود اما در سال 97 تورم سالانه مصالح ساختمانی به 47.8 درصد افزایش یافت. در بهار 1400 تورم مصالح ساختمانی به بیشترین میزان خود رسید و تورم در این بخش رکورد 93.5 درصد را ثبت کرد. افزایش قیمت مصالح ساختمانی در کنار عامل مهم دیگر در هزینه ساخت مسکن یعنی افزایش قیمت زمین موجب کاهش ساخت و ساز بخش خصوصی و سرمایه‌گذاری این بخش در مسکن شده است. با توجه به اینکه در این سال‌ها، دولت برنامه‌ای برای بخش مسکن نداشت، کاهش اقبال بخش خصوصی به ساخت مسکن، عامل مهم دیگری در کاهش تولید مسکن و افزایش چند برابری قیمت‌ها بود. سرمایه‌‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در سال 96 برابر 73 هزار میلیارد تومان بود که در سال 1400 با افزایش چند برابری به بیش از 450 هزار میلیارد تومان رسیده است. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در سال 99 برابر 327 هزار میلیارد تومان بوده است.
افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در کنار برنامه حمایتی دولت برای ساخت 4 میلیون مسکن، چشم‌انداز بهتری از تولید و عرضه مسکن را ارائه می‌دهد.
تورم بالای هزینه ساخت از یک سو و کاهش قدرت خرید مردم از سوی دیگر، اقبال سازندگان به ساخت ساختمان را کاهش داد. همزمان دولت قبل نیز برنامه‌ای برای ساخت مسکن نداشت. کاهش 50 درصدی ساخت در 8 سال دولت یازدهم و دوازدهم به این ترتیب رقم خورد. سازندگان نگران بودند که با هزینه بالا خانه بسازند اما مردم نتوانند واحدهای ساخته شده را با هزینه تمام شده بخرند، به همین دلیل کاهش عرضه مسکن در سال های اخیر در بازار مسکن مشکل‌ساز شده است. در 8 سال گذشته، در هر سال به‌طور متوسط 375 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است که این میزان نسبت به نیاز سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی فاصله زیادی دارد. سال گذشته برای 395 هزار واحد مسکونی پروانه ساخت صادر شده است، البته با توجه به شروع برنامه نهضت ملی مسکن و ساخت سالانه یک میلیون مسکن، انتظار این بود که آمار پروانه ساختمانی صادر شده در سال 1400 نسبت به سال‌های قبل افزایش حدود دو برابری داشته باشد. متولیان بخش مسکن می‌گویند با توجه به این صدور، پروانه ساختمانی روندی طولانی دارد. برای واحدهای شروع‌شده مسکن نهضت ملی هنوز پروانه رسمی صادر نشده است و آمار پروانه ساختمانی واحدهای نهضت ملی مسکن هنوز در آمار رسمی صدور پروانه‌های ساختمانی وارد نشده و به همین علت آمار صدور پروانه ساختمانی در سال گذشته همچنان نسبت به نیاز کشور کمتر است.
دولت در اقدامی دیگر برای جلب نظر سازندگان برای ساخت و ساز، وام ساخت را در تهران به 450 میلیون و در کلانشهرهای دیگر 400 و شهرهای بزرگ به 350 میلیون تومان افزایش داد. هر چه سهم پوشش تسهیلات نسبت به هزینه کل ساخت افزایش یابد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی برای ساخت مسکن بیشتر  می‌شود. در کنار افزایش تسهیلات ساخت، دولت مصالح ساختمانی را در نهضت ملی مسکن با نرخ عمده در اختیار سازندگان بخش خصوصی قرار می‌دهد. تأمین نهاده‌های ساختمانی در این طرح در قالب زنجیره تأمین است.
برای رونق بازار ساخت باید بازار تقاضا نیز رونق بگیرد. اگر سرمایه‌گذاران نسبت به فروش واحدهای ساخته شده با سود متعارف تردید داشته باشند ساخت‌و‌ساز کاهش می‌یابد. تلاش دولت این است که هزینه ساخت را در برنامه نهضت ملی مسکن کاهش دهد تا از یک سو بخش خصوصی برای ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری از این طرح استقبال کند  و از سوی دیگر متقاضیان توان خرید این واحدها را داشته باشند. زمین رایگان، تأمین زنجیره نهاده‌ای ساختمانی به قیمت تولید، پرداخت تسهیلات ساخت و همچنین پرداخت یارانه به سود تسهیلات برای متقاضیان در 3 دهک پایین، بخشی از راهکارهای کاهش هزینه تمام شده ساخت در نهضت ملی مسکن است.
اقداماتی از این دست باعث کند شدن تورم ماهانه مسکن در مرداد امسال شده است. تورم ماهانه مسکن شهر تهران که از فروردین تا تیرماه افزایشی بود در مرداد ماه کند شده است. تورم ماهانه مسکن در فروردین امسال 3.3 درصد، در اردیبهشت 6 درصد، در خرداد 7.1 درصد و در تیرماه 8.3 درصد بوده است که این عدد در مردادماه به 1.8 درصد رسیده است. به عبارتی تورم ماهانه مسکن در مرداد ماه نسبت به تورم ماهانه تیر حدود 7 درصد کاهش دارد. ثبات در بازار مسکن به شاخص‌های مختلفی وابسته است. اگر این شاخص‌ها نوسان غیر معمولی نداشته باشند قیمت در بازار مسکن غیرمتعارف نخواهد بود. بنابراین کاهش تورم در بخش زمین و نهاده و از سوی دیگر حمایت از سازندگان و خریداران می‌تواند بازار مسکن  را از رکود در تولید و خرید به سمت رونق سوق دهد. در حال حاضر هزینه اجاره مهمترین معضل در بازار مسکن است. این معضل نیز تحت تأثیر افزایش قیمت مسکن خود را نشان داده است. با عرضه مسکن به قیمت تمام شده متناسب با توان مالی خریداران تعداد مستأجران نیز کمتر و در نتیجه قیمت واحدهای اجاره‌ای به قیمت متعارف بازار نزدیک می‌شود.