حمیرا حیدریان
خبرنگار
حال و روز بازار مسکن در اصفهان این روزها برای مستأجران خوش نیست. هزینه‌های مسکن در اصفهان به تهران پهلو می‌زند به‌طوری که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، اصفهان بعد از پایتخت دومین شهر گران کشور است که از جمله دلایل آن می‌توان به میزان اشتغال ناشی از گردشگری و همچنین سطح رفاه شهری مطلوب این شهر اشاره کرد. از سوی دیگر به گفته کارشناسان مسکن، نبود توازن میان عرضه و تقاضای رهن و اجاره مسکن، یکی از دلایل نرخ سرسام‌آور اجاره بها در این شهر است. تیرماه سال گذشته در ستاد ملی مقابله با بیماری کرونا، برای کاهش التهاب در بازار مسکن و نیز به علت شرایط کرونایی، سقف مصوب افزایش اجاره بهای مسکن در شهر‌ها ۱۵درصد و در کلانشهر‌ها ۲۰ درصد اعلام شد. با اعلام این مصوبه، مسئولان این حوزه پیش‌بینی کرده بودند اجرای این طرح بازار آشفته مسکن در اصفهان را آرام خواهد کرد، که تا کنون محقق نشده است. بررسی‌های میدانی در سطح کلانشهر اصفهان (و دیگر شهرها) حکایت از این داشته که این مصوبه نه تنها رعایت نشد بلکه میزان افزایش اجاره بها در مقایسه با سال گذشته به دوبرابر و حتی بیشتر رسید و بسیاری از موجران و مشاوران املاک به سقف تعیین شده دولت پایبند نبوده‌اند.
از طرفی تحقیقات انجام شده نشان می‌دهد، از مرداد ۹۹ تا فروردین ۱۴۰۰ با جهش دوباره قیمت مسکن، تورم مسکن از اجاره پیشی گرفت، اما تورم مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۰ جای خود را به تورم اجاره داد و تا به امروز این وضعیت همچنان پابرجا است. به‌طوری‌که در آبان‌ماه امسال تورم نقطه‌ای مسکن درحالی ۱۷.۷ درصد را نشان می‌دهد که این میزان برای اجاره ۵۱.۶ درصد بوده است. این آمار نشان می‌دهد، زمانی که حتی بازار مسکن به ثبات می‌رسد، این بازار اجاره است که می‌خواهد فاصله خود را با قیمت مسکن کم کند. از طرف دیگر، مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود که وضعیت اجاره‌بهای مناطق شهری استان‌ها را بیان کرده، وضعیت در استان‌ها را به‌مراتب بحرانی‌تر از استان و شهر تهران اعلام کرده است. به طوری که تورم نقطه‌ای منتهی‌به پایان تابستان امسال در اصفهان را 33/3 درصد عنوان کرده است. همچنین بررسی‌ها و داده‌های آماری منتج شده از بخش درج آگهی‌های اجاره آپارتمان در شهر اصفهان، حاکی از رشد تورم  63 تا 75 درصدی اجاره بها در مناطق مختلف این کلانشهر است. تورمی که بیش از نیمی از درآمد خانوارها را می‌بلعد و داغ اجاره‌نشینی را مانند خانه دار شدن بر دل جویندگانش می‌گذارد.
نرخ اجاره بهای کمرشکن آپارتمان‌ها در اصفهان
برخی مشاوران املاک در اصفهان معتقدند هر چند حجم معاملات در سال‌جاری پیشرفت قابل ملاحظه‌ای نداشته و بازار خرید و فروش مسکن فعلاً راکد است، ‌اما با مجموعه عواملی همچون انباشت تقاضا بعد از رکود ناشی از کرونا، انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، تحریم‌ها و افزایش نقدینگی و نوسان ارزی شاهد افزایش تصاعدی، غیرمنطقی و سرسام‌آور نرخ اجاره‌بها در بازار اصفهان هستیم.
 مداح یکی از بنگاه داران شهر اصفهان در گفت‌و‌گو با «ایران» در این خصوص می‌گوید: مستأجران با وجود صرف زمان برای یافتن خانه‌ای مناسب در نهایت به بن‌بست خورده و در مقابل اجاره‌های سنگینی که مالکان مطرح می‌کنند چاره‌ای جز پذیرش ندارند این در حالی است که مالکان نیز در این اوضاع نابسامان اقتصادی ملک خود را به‌عنوان یک منبع درآمد ماهانه در نظر گرفته‌اند و کمبود‌ها و ناهماهنگی دخل و خرج خود را از این طریق جبران می‌کنند.
وی می‌افزاید: گاهی افرادی که قصد اجاره دادن خانه خود را دارند، قیمت‌هایی را برای اجاره‌نشینی اعلام می‌کنند که در بسیاری مواقع به‌دلیل آشنا نبودن مالکان با بازار اجاره‌بها، این رقم یا بالاتر از استاندارد یا پایین‌تر است. از سوی دیگر با کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی تمایل صاحبان املاک برای دریافت مبالغ بیشتر رهن از مستأجران، کمتر شده و به‌تبع آن نرخ اجاره‌بها افزایش یافته است.
وی اظهار می‌کند: متأسفانه شرایط برای مستأجران سال به سال سخت‌تر می‌شود و این در حالی است که حدود سه سال پیش با ۱۰۰ یا ۱۵۰ میلیون تومان در برخی نقاط اصفهان امکان خرید خانه بود، اما یک شبه خانه‌های میلیونی، میلیاردی شدند، صاحبخانه‌ها هم اجاره‌ها را بالا بردند، امروز در اصفهان رهن آپارتمان متوسط با کمتر از رهن ۱۰۰ میلیون تومان محال است.
این مشاور املاک درباره اینکه با نوسان و افزایش نرخ دلار، مصالح ساختمانی و لوازم ساخت خانه‌ها هم گران شد، بیان می‌کند: تا وقتی که قیمت دلار در نوسان است، کسی سراغ بازار مسکن نمی‌رود و دلیل رکود در این بازار هم همین مسأله است.
حاشیه نشینی، تبعات اجاره بهای نجومی
از سوی دیگر گفت‌و‌گو با برخی اجاره نشینان در این کلانشهر، نشان می‌دهد با توجه به افزایش نرخ اجاره بها، مستأجران کم درآمد، برای تأمین هزینه مسکن خود ناگزیر به حذف برخی از نیاز‌های زندگی خود شده‌اند.
زینب قاسمی که سال‌ها ست اجاره نشین است از ناتوانی پرداخت اجاره بهای مسکن گله‌مند است و می‌گوید: حقوق یک کارمند کفاف پرداخت اجاره بها را نمی‌دهد. این شرایط غیرعادلانه است.
این مستأجر اصفهانی با بیان اینکه هم اکنون در هیچ نقطه‌ای از شهر اصفهان حتی در مناطق کم برخوردار این شهر، آپارتمانی با 20 میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه یک میلیون تومان پیدا نمی‌شود، اظهار داشت: با توجه به پایین بودن قدرت مالی، بسیاری از مستأجران هنگام مراجعه به دفاتر مشاور املاک اصفهان، با پیشنهاد اجاره مسکن در مناطق حاشیه‌ای و شهرک‌های اطراف روبه‌رو می‌شوند.
عباس یوسفی دیگر مستأجری که در خیابان پروین اجاره نشین است، می‌گوید: متأسفانه قیمت یک واحد دو خوابه ۸۰ متری در محدوده خیابان پروین حداقل ۵ میلیون تومان رهن و ۳ میلیون تومان اجاره است که این مبلغ معادل تمام درآمدم است، حال اینکه هزینه‌های زندگی‌مان را از کجا تأمین کنیم چالشی است که سال‌ها ما را زمینگیر کرده است.
بازار مسکن اصفهان در حال رکود تورمی است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان نیز در گفت‌و‌گو با «ایران» در این باره می‌گوید: بازار مسکن درحال رکود تورمی است، یعنی تورم به اندازه‌ای افزایش پیدا کرده که خرید و فروش دچار رکود شده و این تورم نشأت گرفته از نوسان ارزی است و در حال حاضر بازارمسکن مانند بسیاری از بازارها همچون بازار خودرو، منتظر کاهش قیمت ارز است.
 رسول جهانگیری نبود ثبات در اقتصاد کلان کشور، ایجاد ترس و دلهره در خرید و فروش و بالا و پایین شدن قیمت‌ها را از عواملی دانست که باعث کاهش خرید و فروش ملک می‌شود و می‌افزاید: همین موضوع موجب بالا رفتن قیمت ملک در اصفهان شده است تا جایی که شاهد هستیم قیمت خانه‌های چند صد میلیونی به چندین میلیاردی رسیده است.
رئیس اتاق اصناف استان اصفهان با اشاره به اینکه آپارتمان کمتر از متری ۱۰ میلیون تومان در شهر اصفهان وجود ندارد، اظهار می‌کند: وضعیت رهن و اجاره مسکن نیز در اصفهان خوب نیست و با قیمت‌های نجومی خرید و فروش ارتباط مستقیمی دارد. نرخ خرید و فروش مسکن و زمین هر قدر گران‌تر شود متأسفانه رهن و اجاره‌ها نیز افزایش می‌یابد که در این راستا متولیان کلان کشور باید برای سال آینده فکری به حال مستأجران کنند و درمورد وضعیت رهن و اجاره‌ها تدبیری اساسی اندیشیده شود.
جهانگیری بالا رفتن قیمت مواد اولیه در ساخت و ساز از جمله فولاد، آهن، گچ و کاهش ارزش پول ملی را از دیگر عوامل گرانی ملک عنوان و بیان کرد: برخلاف تصور عمومی، بالا رفتن قیمت ملک هیچ سودی برای مشاوران املاک ندارد، زیرا نتیجه گرانی، پایین آمدن آمار معاملات و این به معنی ضرر تمام عیار برای مشاوران املاک است. تقاضای ملک بسیار زیاد، اما عرضه کم است و هر چه فاصله این دو از یکدیگر بیشتر شود کنترل قیمت ملک غیرممکن خواهد بود، بنابراین از مسئولان تقاضا داریم به‌دنبال راهکار‌های اساسی و ریشه‌ای برای حل این مشکلات باشند.
وی با ابراز تأسف ازافزایش قیمت در سال گذشته طی چند مرحله، اضافه می‌کند: بیشترین افزایش قیمت را در اسفند 99 شاهد بودیم. از ابتدا تا انتهای سال 99 بالای 90 درصد و در مواردی نزدیک به 100 درصد افزایش قیمت داشتیم. از سوی دیگر کاهش ارزش پول ملی باعث شد تا مردم پس‌انداز خود را تبدیل به سرمایه کنند. اگر جمعیت ایران 80 میلیون نفر بود و سال گذشته 200 میلیون پراید تولید می‌شد باز هم مردم همه را می‌خریدند تا ارزش پول آنها از بین نرود. متأسفانه کاهش ارزش پول ملی دلیلی شد تا مردم به بازارهایی مثل طلا، سکه، اتومبیل و مسکن هجوم آورند. اگر چه این تقاضا کاذب بود، اما مردم می‌خریدند تا ارزش پول آنان حفظ شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان با بیان اینکه ساخت 200 هزارواحد مسکن باعث بهم خوردن تعادل بخش عرضه و تقاضا در این بازار شده است، خاطرنشان می‌کند:علت رکود، پایین بودن قدرت خرید مردم است، چون مردم توانایی پرداخت قیمت‌های عجیب و غریب ندارند. مردم بیشتر مایل به فروش با قیمت بالا هستند و تا وضعیت اقتصادی ثبات پیدا نکند و از ماهیت پول ملی دفاع نکنیم وضعیت به همین شکل است. دولت جدید باید به سمت ساخت و ساز مسکن برود تا شکاف بین عرضه و تقاضا کم شود.
 این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه اقتصاد کشور بعد از صنعت نفت و پتروشیمی با صنعت ساخت و ساز مسکن رونق می‌گیرد، تصریح می‌کند: دولت باید توجه ویژه‌ای به بخش دولتی و خصوصی، ساخت و ساز مسکن داشته باشد. چرا که شرایطی ایجاد شده که امروز مستأجران حتی توان پیدا کردن خانه برای رهن و اجاره را نیز ندارند. کاهش ارزش پول ملی موجب شد تا یک شبه قیمت خانه‌های میلیونی چند برابر و میلیاردی شود و در این شرایط صاحبخانه، حاضر نیست تا خانه‌اش را به قیمت قبل رهن و اجاره بدهد.
این مسئول با تأکید بر اینکه باید تصمیم‌گیران در سطح کلان فکری به حال بازار مسکن کنند، ادامه می‌دهد: اگر بازار مسکن رونق نگیرد و سال آینده قانون مشخصی برای رهن و اجاره‌ها، تدوین نشود وضعیتی بد خواهیم داشت و ممکن است مستأجران به علت گرانی بدون خانه بمانند.
به اعتقاد این فعال حوزه مسکن، بحران رهن و اجاره بها به‌دلیل شکاف و فاصله زیاد بین عرضه و تقاضای مسکن است، اما اگر ساخت و ساز به حدی برسد که بیش از نیاز جامعه تولید مسکن داشته باشیم، این عامل می‌تواند موجب کاهش قیمت‌های نجومی رهن و اجاره شود.
وی با تأکید بر اینکه امروز قیمت رهن و اجاره‌بها غیرمنطقی و تصاعدی افزایش یافته است، می‌گوید: سامان گرفتن بازار رهن و اجاره‌بها نیازمند قانون است، پیش از این مطابق آنچه مجلس اعلام کرده بود هزینه مسکن یک دهم یا یک پانزدهم هزینه یک خانوار بود، اما امروز در برخی نقاط هزینه مسکن ۵۰ درصد یا حتی بیشتر سبد هزینه یک خانوار را در برگرفته، بنابراین امروز نیازمند قانون مدونی در مجلس برای سامان دهی بهای رهن و اجاره هستیم که مثلاً سالانه هیچ مالکی اجازه افزایش ۱۰ یا ۱۵ درصد را ندارد و هر سال در کمیته‌ای متشکل از دولت، مجلس و قوه قضائیه قیمت پیشنهادی قبل از شروع فصل رهن و اجاره مشخص شود. امسال مطابق مصوبه ستاد مقابله با کرونا، قیمت رهن و اجاره در اصفهان باید ۲۰ درصد افزایش می‌یافت، اما تا قانونی برای رهن و اجاره وضع نشود، ضمانت اجرایی نخواهد داشت.
رسول جهانگیری در پاسخ به این سؤال که با نزدیک شدن به ایام نوروز، اجاره خانه‌ها با شرایط کرونا چگونه خواهد بود و با توجه به توریستی بودن شهر اصفهان اجاره خانه به‌صورت موقت آیا تأثیر بر افزایش نرخ اجاره‌ها خواهد داشت یا خیر، عنوان می‌کند: اینکه تصور شود اجاره خانه در شهر اصفهان که یک شهر تاریخی و قابل توجه گردشگران است باعث می‌شود صاحبان خانه آن را فقط برای زمان و پیک گردشگری اجاره دهند و این اقدام باعث افزایش قیمت خانه و اجاره خانه می‌شود به هیچ وجه درست نیست. چرا که ایام نوروز بیشترین سفرها صورت می‌گیرد حال اینکه فصل جا به جایی خانه در اوایل خردادماه و در طی سه ماه نزدیک به پایان تابستان صورت می‌گیرد. ضمن اینکه هر ساله در ایام نوروز از سوی استانداری و شهرداری برای اسکان 150 هزار نفر، خانه‌‌های استیجاری در نظر گرفته می‌شود اما طی دوسال اخیر با شیوع بیماری کرونا و ایجاد محدودیت‌های در نظر گرفته شده این موضوع به‌صورت بسیار محدود انجام شده است و با توجه به اوج‌گیری سویه جدید کرونا همچنان محدودیت‌ها پا برجا خواهد بود و هر گونه اجاره دادن خانه بدین منظور و خارج از قانون، خلاف محسوب شده و برخورد قانونی با خاطیان خواهد شد. بنابراین اجاره دادن خانه به مسافران در ایام نوروز 1401 منتفی خواهد بود.
وی با بیان اینکه طی یک دهه گذشته میزان تخت‌ها برای مسافران در میهمان پذیرها و بومگردی‌ها افزایش صددرصدی پیدا کرده است، یادآوری می‌شود: متأسفانه شیوع بیماری کرونا به بازار مسکن و صنعت گردشگری نیزمانند سایر صنایع آسیب جدی وارد کرده است.

مهران زینلیان
 معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری اصفهان
توجه به مسکن و تأمین آن از مطالبات مردمی و اولویت‌های دولت سیزدهم است. اما در اجرای برنامه‌های تأمین مسکن در درجه اول باید به زیرساخت‌ها و ظرفیت‌های استانی توجه کرد. شرایط هر استان با استان دیگر متفاوت است و باید مسأله آمایش سرزمین، ظرفیت‌ خانه‌های خالی و بافت فرسوده نیز در نظر گرفته شود. آمار بیانگر این است که در زمان حاضر، ظرفیت‌های نام برده بیش از نیازی است که برای مسکن احساس می‌شود و متولیان امر ساخت و ساز و تولید مسکن باید آنها را نیز لحاظ کنند. افزایش مسکن در استان‌ها باید منطقی باشد و به‌گونه‌ای اجرا شود که به خالی شدن روستاها از سکنه و توسعه شهرنشینی منجر نشود.
مسکن، یک موضوع تک‌بعدی نیست بلکه به موارد مختلفی وابسته است و همزمان باید همه موارد را در نظر گرفت. یک تمدن برای ادامه حیات خود به‌طور حتم باید مولد باشد که این امر باید به‌صورت نرم‌افزاری و سخت‌افزاری انجام شود و امکان اینکه تک‌بعدی به این قضیه نگاه کنیم وجود ندارد. تولید مسکن در کل استان باید مورد توجه قرار گیرد اما لازم است از تجربه‌های گذشته درس بگیریم و نقاط ضعف را اصلاح کنیم.
دوران اشتباه استراتژیک و آزمون و خطای مسئولان در بخش مسکن گذشته است و باید اکنون به سمت آباد‌سازی خانه‌های روستایی برویم و بزرگ‌ترین افتخارمان مهاجرت معکوس از سمت شهرها به سوی روستاها باشد. طرح توسعه مسکن ملی نباید به‌گونه‌ای باشد که مردم از یک نقطه از محل زندگی خود مهاجرت کنند بلکه هر شهر و روستایی باید متناسب با همان نقطه جغرافیایی توسعه پیدا کند.
مسئولان برنامه‌ریزی بخش مسکن باید در این حوزه با اولویت اقدام کنند و مجموعه مدیریت استان هم با همه توان هرگونه مساعدتی را در این زمینه ارائه خواهد داد. اداره کل راه و شهرسازی متولی ساخت مسکن در استان‌هاست و نه تنها این اداره کل بلکه استانداری و دیگر سازمان‌ها هم به تنهایی نمی‌توانند جوابگوی تمام ابعاد این موضوع باشند. در واقع جامعه نخبگانی، دانشگاهیان، بخش خصوصی، اتاق بازرگانی، انبوه‌سازان، مشاوران و نظام مهندسی نیز باید وارد میدان شوند و با همفکری و تعامل با هم در زمینه حل مشکل مسکن استان اقدام کنند.
این باور را داریم که اصفهان از ظرفیت‌های بالایی برخورداراست و در بسیاری از زمینه‌ها پیشتاز بوده اما به‌دلیل انجام نشدن اقدام درست و بموقع در این استان، امروز در مشکلات خود مانده‌ایم و بسیاری از استان‌های همجوار از ما پیشی گرفته‌اند و این استان باید به جایگاه گذشته خود در عرصه‌های مختلف بازگردد. اصفهان از قابلیت‌های بسیاری در زمینه صدور خدمات فنی مهندسی برخوردار است. پهنه‌بندی و دسته‌بندی اراضی بر اساس کاربری در ساخت مسکن ملی باید منطقی و در همه شهرستان‌ها به فراخور همان منطقه اجرا شود.
در حال حاضر معادل 7,5درصد از طرح مسکن ملی این طرح به این استان اختصاص داده شده است. بر این اساس در سطح استان اصفهان برای یک سال نیاز به ساخت 45 هزار و 979 واحد است.
مطابق با این برنامه، زمین مورد نیاز نیز برای اجرای این طرح در سطح استان اصفهان به‌صورت سالانه یک هزار و 79 هکتار است که امیدواریم به هدف خود برسیم.