گروه اقتصادی / در ماه گذشته روزانه 164 واحد مسکونی در تهران به فروش رفته است. اگر مشاورین املاک را در تهران که بنا بر گفته آمار حدود 12 هزار مشاور است  در نظر بگیریم، می‌توانیم بگوییم از هر 120 مشاور املاک، فقط یک مشاور املاک توانسته است در روز یک معامله مسکن داشته باشد.
این براساس آماری است که دیروز بانک مرکزی ایران منتشر کرد. بنا بر گزارش بانک مرکزی ایران، در خردادماه سال 1400، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 5.1هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل 29.6 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل – یعنی خرداد ماه سال 1399 - 52.7 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 296.7 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل 3 درصد افزایش نشان می‌دهد.
بنابر این گزارش، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در خردادماه سال 1400 حاکی از آن است که از مجموع 5102 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 35.8 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با خردادماه سال قبل حدود 3.1 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های «6 تا 10»، «11 تا 15» و «بیش از 20 سال ساخت» افزوده شده است.
در خصوص تحولات قیمت مسکن این گزارش نشان می‌دهد که در خردادماه سال 1400، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 296.7 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 3 و 56.6 درصد افزایش نشان می‌دهد.
در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 663 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 126 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1399 به ترتیب 60.9 و 41.9 درصد افزایش نشان می‌دهند.
اما بخش دیگری از این گزارش به تحولات اجاره بهای مسکن می‌پردازد که در آن آمده است که بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در خردادماه سال 1400 نشان دهنده رشد به ترتیب معادل 33.9 و 37.6 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
چقدر تسهیلات بانکی به کمک متقاضیان مسکن آمده است؟
در همین حال مروری کوتاه بر روند تغییرات تسهیلات مسکن طی چند سال گذشته نشان می‌دهد که سقف تسهیلات ساخت در سال ۱۳۹۴ به میزان ۹۰ میلیون تومان، سال ۱۳۹۵ به مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان، سال ۱۳۹۸ به میزان ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۹ به میزان ۲۵۰ میلیون تومان بود. بنابراین وام ساخت طی شش سال گذشته رشد 200 درصدی یا 3 برابری را تجربه کرده است. نمونه دیگر از اقدامات دولت برای جبران افزایش قیمت مسکن قانون بودجه 1400 است که بر اساس آن بانک‌ها مکلفند در سال‌جاری ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به‌منظور احداث یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی اختصاص دهند. به تعبیر دیگردر سال‌جاری وام ساخت مسکن به ازای هر واحد در حالت انبوه‌سازی و با رعایت فناوری‌های نوین ۴۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد خواهد بود که با توجه به مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان سال گذشته رشد ۸۰ درصدی را نشان می‌دهد. اخیراً نیز محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی خبر داد که وام طرح ملی مسکن به ۱۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است. با این حال در استراتژی که وزیر راه و شهرسازی در دولت دوم روحانی اتخاذ کرده تمرکز بر تولید است. محمد اسلامی بارها اعلام کرده که تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی مسکن را در دستور کار قرار داده چراکه افزایش تولید را راه‌حل بهتری نسبت به افزایش توان تقاضا می‌داند. او بارها گفته که افزایش وام خرید اثرات تورمی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.

زهرا کریمی
استاد دانشگاه
دخالت دولت در اقتصاد ایران و بزرگی اندازه دولت‌ها یکی از موانع شکوفایی اقتصادی به‌شمار می‌رود. صاحبنظران و اقتصاددانان اغلب تأکید می‌کنند که کوچک‌سازی دولت به افزایش کارایی و در نهایت بهبود وضع اقتصاد می‌انجامد. اما در وضع کنونی آیا امکان این کوچک‌سازی وجود دارد؟
اگرچه کشور ما نیازمند یک اصلاح اساسی در ساختار دستگاه اجرایی است اما این اقدام به سبب وجود برخی مشکلات و موانع، بسیار دشوار خواهد بود. به طور مثال وجود نیروی انسانی مازاد یکی از مشکلات اساسی دستگاه اجرایی است؛ ولی در شرایطی که اقتصاد خانوارها با وضع نامطلوبی مواجه است، تعدیل و کاهش این نیروی مازاد به سادگی امکانپذیر نیست. اما تجربه چین نشان می‌دهد که می‌توان با تعریف یک دوره‌گذار در مسیر کوچک‌سازی دولت گام برداشت؛ بدون اینکه فشار سنگینی به معیشت خانوارها وارد شود. به این ترتیب که در این دوره گذار، نیروی مازاد سازمان‌ها و ادارات که عامل تشدید ناکارآمدی بوروکراسی اداری و کاهش کارایی هستند و منفعتی برای سازمان و به طور کلی اقتصاد کشور ندارند، تعدیل می‌شوند؛ اما حقوق آنان تا پایان دوره‌گذار پرداخت می‌شود. در این دوره گذار، دولت موظف است که آموزش‌های لازم جهت افزایش توان علمی و فنی نیروی کار مازاد را ساماندهی کند و زمینه اشتغال و استفاده از فرد تعدیل شده در مشاغل مرتبط با آموزش را ایجاد کند. راه دیگر برای تعدیل نیروی مازاد، اجتناب از استخدام نیروی جدید در دستگاه‌های دولتی و شبه دولتی،هنگام بازنشستگی نیروی کار است.
اکنون شرایط ایران به سبب برخی مسائل مانند تحریم، قرار گرفتن در لیست سیاه اف‌ای‌تی‌اف، ارتباطات نامطلوب بین‌المللی، چشم‌انداز مبهم اقتصادی و بالا بودن ریسک سرمایه‌گذاری، به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاران بخش خصوصی علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری ندارند. از سوی دیگر، اگر بخش خصوصی بخواهد به سرمایه‌گذاری در عرصه‌های مختلف اقدام کند، با مقررات و قوانین دست و پا گیر دولتی مواجه است. این مداخله­ دست و پا گیر از عوامل منفی در فضای کسب و کار کشور است و حل آن به اصلاحات اساسی در دستگاه‌­های دولتی نیازمند است.
در خصوص بهبود فضای کسب و کار و اصلاحات نهادی ضرور، بخش‌هایی مانند اتاق بازرگانی و مرکز پژوهش‌های مجلس مطالعات خوبی انجام داده‌اند که دولت می‌تواند با راهنمایی آنها اصلاحات لازم در ادارات و سازمان‌های مختلف را طراحی و اجرا کند. اما اجرای موفقیت‌آمیز اصلاحات در دستگاه دولتی به عزم سیاسی در حاکمیت و اهتمام جدی به اجرای برنامه اصلاحی نیازمند است. چراکه اگر فقط دولت ضرورت اجرای این اصلاحات را بپذیرد و به‌طور جدی از سوی همه نهادهای حاکمیتی مورد حمایت قرار نگیرد، دولت توان ایستادگی در برابر انتقادها و نارضایتی‌ها و ادامه مسیر را نخواهد داشت.
این قول دکتر مسعود نیلی که معمولاً دولت‌ها در دو سال نخست فعالیت خود بیش از هر زمانی پشتوانه مردمی دارند و مهم‌ترین تغییرات را نیز باید در همین دو سال ابتدایی رقم بزنند، موضوع حائز اهمیتی در شرایط کنونی است. اما در خصوص کوچک‌سازی و اصلاح بدنه دولت، احتیاط‌ها و ملاحظات بسیاری وجود دارد. دولت‌ها غالباً مراقب هستند تا نارضایتی در میان کارکنان ادارات و سازمان‌های دولتی ایجاد و تشدید نشود.
در کل وجود فضای کسب و کار مناسب از پیش شرط‌های اصلاح دستگاه اجرایی است. زمانی تعدیل نیروی کار مازاد ممکن است که فرصت‌های شغلی بسیاری در بخش‌های مختلف اقتصاد ایجاد شود و بتدریج نیروی کار مازاد تعدیل شده را جذب نماید. زمانی که مسأله تحریم و اف‌ای‌تی‌اف حل شود؛ روابط بین‌المللی بهبود یابد؛ مقررات دست و پا گیر بر سر راه کسب و کارها برداشته شود و سرمایه گذاری، تولید و اشتغال به نحو قابل توجهی افزایش یابد، تعدیل نیروی کار مازاد در ادارات و مؤسسات دولتی و شبه دولتی بسیار آسان‌تر خواهد بود. بدون حل این مشکلات، دولت نمی‌تواند به اصلاحات پرهزینه اقدام کند. طول دوره‌گذار از وضعیت نامطلوب کنونی و ایجاد دستگاه اجرایی کارآمد نیز به وضعیت اقتصادی کشور بستگی دارد. برای مثال اگر اقتصاد زمینگیر باشد و روند نزولی سرمایه‌گذاری تداوم یابد، این دوره طولانی خواهد شد و تلاش برای اصلاح دستگاه اجرایی ممکن است به شکست بینجامد. اصلاح دستگاه اجرایی متورم و کم تحرک مانند یک جراحی دشوار است. همان طور که نمی‌توان یک بیمار را با فشار خون بالا جراحی کرد، اصلاح دستگاه اجرایی در شرایط رکود تورمی نیز بسیار دشوار است. حالا باید منتظر ماند و دید که آیا دولت سیزدهم حاضر است شرایط را برای جراحی‌های عمیق فراهم کند و دست به تیغ جراحی بزند یا خیر.