بهروز سرآبندی
استاد دانشگاه
با توجه به انواع سرمایه‌گذاری‌هایی که در صنعت ساختمان مطرح است، یکی از آنها اجاره‌داری حرفه‌ای یا عرضه مسکن و واحدهای تجاری به‌صورت بیع است. از سال‌ها قبل به رغم وجود قوانین متعدد برای ساخت مسکن اجاره‌ای، دولت‌های گذشته توفیقی در جذب سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در این مورد نداشته است. اخیراً لایحه دولت برای اجاره‌داری حرفه‌ای به‌منظور حمایت از مستأجران در برابر افزایش قیمت اجاره و کمبود عرضه که به‌دنبال کاهش قدرت خرید مردم تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است، می‌باشد که ظاهراً در کمیسیون تخصصی دولت در دست بررسی است اما هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده است.
 اجاره‌داری حرفه‌ای در کشورهای دیگر به‌صورت یک حرفه تجلی می‌کند، یعنی شرکت‌هایی دارای مجوزهای حقوقی، تعدادی واحدهای تجاری یا مسکونی را به متقاضیان عرضه می‌دارند و به‌صورت مستمر این حرفه را ادامه می‌دهند. در کشور ما این ضرورت به‌صورت مستقل انجام نمی‌شود و بعضاً افرادی به این کار می‌پردازند و هر موقع هم که تمایل داشته باشند واحد مسکونی یا تجاری را به فروش می‌رسانند و از بازار خارج می‌شوند.
این نقیصه‌ای است که در تجلی سرمایه‌گذاری اغلب خود را نشان می‌دهد و سرمایه‌گذاری در صنعت اجاره‌داری را دچار تزلزل می‌کند. در کشور ما به اجاره‌داری به‌صورت یک حرفه نگاه نمی‌شود، درصورتی که اولویت این است که تعدادی واحدهای تجاری و مسکونی که در اختیار فرد یا شرکت‌های خاص است، دائماً در حال بهره‌برداری توسط متقاضیان باشد.
این اقدام خیال هر دو طرف را راحت می‌نماید. در آلمان تملک ساختمان برای سکونت یا بهره‌برداری تجاری بیش از 30 تا 35 درصد املاک نیست بلکه متقاضیان ترجیح می‌دهند در صورت ضرورت، در کوتاه مدت  یا با اجاره‌داری نیاز خود را برطرف کنند و با تغییر وضع مالی یا خارج شدن از مکان یا شهر خاصی، دوباره واحد تجاری یا مسکونی مورد نظر خود را کرایه می‌کنند.
 پیشنهاد این است در ایران نیز مانند بقیه کشورها اجاره‌داری به‌صورت یک حرفه باشد و یک کار مقطعی نباشد. اجاره‌داری اگر حرفه‌ای باشد، پرداخت مالیات شرکت‌های اجاره داری، حالت موجه پیدا می‌کند و تعمیرات و تصدی مدیریت این واحدها هم راحت خواهد بود. مؤسساتی تعمیرات و مدیریت این واحدها را با گرفتن درصد خاصی از اجاره ماهانه، برعهده می‌گیرند و به این ترتیب خیال مالک و مستأجر برای این‌گونه اقدامات راحت می‌شود.
در ایران با توجه به درصد بالای جمعیت اجاره نشین، اجاره‌داری باید حرفه‌ای و مانند تجربه کشورهای موفق باشد؛ مثلاً در خیلی موارد، ساخت واحدها به قصد فروش انجام می‌شود و این واحدها به بازار اجاره عرضه نمی‌شود. در بازار مسکن، ساخت مسکن به قصد فروش بسیار رونق دارد و این یک نقص برای اجاره‌داری به‌شمار می‌آید. اجاره‌داری باید قانونی و مستمر اجرا شود. هم بخش دولتی و هم بخش خصوصی قابلیت و توانایی اجرای برنامه اجاره‌داری حرفه‌ای را دارند. بخش دولتی زمانی که برنامه‌هایی مانند مسکن مهر یا مسکن ملی را اجرا می‌کند، واحدها را فقط برای فروش می‌سازد و در بسیاری موارد (مانند آنچه در مسکن مهر شهر پردیس شاهد هستیم) فرد خریدار، به محض تملک آپارتمان آن را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و خودش از آن بهره‌برداری نمی‌کند. لذا راه‌حل این است که دولت تعدادی مسکن را فقط برای اجاره در اختیار متقاضیان بگذارد و وقتی که مهلت اجاره سر رسید، واحد را در اختیار متقاضیان جدید قرار دهد یعنی دولت خودش برای افراد مورد نیاز واحدها را برای اجاره عرضه کند مانند آنچه در عرضه واحدهای سازمانی می‌بینیم.
بخش خصوصی هم می‌تواند با جمع‌آوری منابع مالی واحدهایی به قصد اجاره دادن، بسازد منتهی قیمت اجاره باید متناسب با تورم باشد در غیر این‌صورت بخش خصوصی به دنبال اجاره‌داری حرفه‌ای و انبوه نمی‌رود و از تأسیس شرکت‌های اجاره‌داری خودداری می‌کند. برای حمایت از مستأجران در این شرایط، دولت باید یارانه‌ای را برای اجاره در نظر بگیرد و به افراد بدون مسکن یارانه‌ای متناسب با نرخ اجاره به متقاضیان بپردازد تا بخش خصوصی ملزم به دریافت اجاره با قیمت پایین نباشد.

گروه اقتصادی : اگر نگوییم که یکی از مهمترین اتفاقات سیاسی – اقتصادی ایران در روز جمعه رقم خورد، بدون شک می‌توانیم بگوییم ایران با ورود به سازمان همکاری‌های شانگهای وارد عرصه‌ای از سیاست‌های منطقه‌ای و جهانی شده است که می‌تواند ضمن فعال‌تر و سازنده‌تر شدن نقش منطقه‌ای و جهانی خود، آن را نیز بازسازی کند.
یکی از انتقادات مهمی که طی 4 دهه گذشته به سیاست‌های ایران می‌شد، بنیان نگذاشتن پیمان‌های منطقه‌ای، نپیوستن به پیمان‌های منطقه‌ای و عدم عضویت در پیمان‌های موجود بود. در این مدت ایران ‌فقط در دو پیمان جهانی اوپک و اکو عضو بوده که هر دوی این پیمان در سال‌های پیش از انقلاب بنا نهاده شده بودند و تنها پیمان قوی که ایران تا پیش از این عضو آن بوده، اوپک است.
اهمیت همکاری‌های اقتصادی در قالب پیمان یا سازمان‌های منطقه‌ای به دلایلی چند مهم است. در واقع بنا بر تعریفی ، پیمان‌های اقتصادی منطقه‌ای یا جهانی یکی از مؤثرترین عامل در پیشگیری تهدیدهای مخاطره‌آمیز است. برای مثال اگر ایران حضور نفتی خود را در بازارهای جهانی در حد همان روزانه 5 تا 6 میلیون بشکه نفت نگه می‌داشت، آیا می‌شد او را به راحتی تحریم کرد و آیا اساساً سازمان اوپک می‌توانست مقابله نکند؟ اگر ایران می‌توانست خط لوله انتقال گاز خود را به پاکستان و هند متصل کند آیا این دو کشور به‌راحتی تن به مقابله تحریم با ایران می‌دادند؟ اینها نمونه سؤالاتی است که همواره از سوی کارشناسان اقتصادی و سیاسی طرح موضوع می‌شود.
اگر این معاملات تجاری دو جانبه تبدیل به یک معامله تجاری چندجانبه بشود بدون شک استحکام آن بیشتر و قویتر خواهد شد. این همان نتیجه پیمان‌های منطقه‌ای است.لذا حضور ایران در سازمان همکاری‌های شانگهای از چند جنبه حایز اهمیت است.

1-فلسفه بنا نهادن پیمان شانگهای
براساس آنچه در ویکی‌پدیا آمده، سازمان همکاری‌های شانگهای که در ابتدا شانگهای 5 بود، یک سازمان میان‌دولتی است که برای همکاری‌های چندجانبه امنیتی، اقتصادی و فرهنگی تشکیل شده‌ است. این سازمان در سال ۱۹۹۶ توسط رهبران چین، روسیه، قزاقستان، قرقیزستان و تاجیکستان با هدف برقرار کردن موازنه در برابر نفوذ امریکا و ناتو در منطقه، پایه‌گذاری شد. اندکی بعد، ازبکستان هم به این سازمان پیوست و این سازمان رسماً به «سازمان همکاری شانگهای» تغییر نام داد. در سال 2015 این سازمان با عضویت پاکستان و هند موافقت کرد. در حال حاضر نقش اصلی و تعیین‌کننده، در سازمان شانگهای، را دو کشور چین و روسیه تشکیل می‌دهند.
اکنون چین قدرت اول اقتصادی جهان است و روسیه هم جزو 5 قدرت اول اقتصادی و دومین قدرت نظامی جهان است. حضور این دو ابر قدرت در کنار پیمانی که ایران عضو آن است می‌تواند حاشیه امن بالایی را برای ایران ایجاد کند.

2- فلسفه اقتصادی پیمان شانگهای
کشورهای عضو سازمان همکاری‌های شانگهای با جمعیتی بالغ بر 3 میلیارد نفر معادل یک سوم جمعیت جهان را تشکیل می‌دهند. دو اقتصاد بزرگ دنیا شامل چین و هند در کنار ایران و روسیه با بیشترین ذخایر گاز و نفت جهان در کنار یکدیگر قرار گرفته‌اند که نشان‌دهنده تجمیع قدرت‌های جهان در یک سازمان است.
سازمان همکاری‌های‌ شانگهای یا پیمان شانگهای با حدود ۲۵ درصد تولید ناخالص ملی دنیا از جمله معدود سازمان‌هایی با ماهیت همزمان اقتصادی و امنیتی-نظامی است.
بر‌اساس اعلام گمرک، میزان تجارت ایران با مجموعه کشورهای عضو پیمان شانگهای درسال ۹۹ به ۵۵ میلیون تن کالا به ارزش ۲۸ میلیارد دلار رسید که سهم صادرات ۴۶ میلیون تن به ارزش ۱۴ میلیارد و ۶۰۰ میلیون دلار و سهم واردات ۹ میلیون تن به ارزش ۱۳ میلیارد و ۴۰۰ میلیون دلار بوده است.
بیشترین حجم تجارت ایران با چین به ارزش ۱۸ میلیارد و ۹۰۰ میلیون دلار است و هند با سه میلیارد و ۴۰۰ میلیون دلار، افغانستان با ۲ میلیارد و ۳۰۰ میلیون دلار، روسیه با یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون دلار و پاکستان با یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون دلار در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

3- الزامات پیوستن به پیمان‌ها
یکی از کارشناسان توسعه‌ای درباره ضرورت پیوستن به پیمان‌های منطقه‌ای و همکاری‌های اقتصادی معتقد است که باید پیمان‌های منطقه‌ای را که در حال حاضر عضو آن هستیم تقویت کنیم. پیمانی مانند پیمان اکو که فعال است اما به اندازه‌ای که باید تقویت نشده است یا از طرف دیگر نقش‌آفرینی و پیوستن به پیمان‌های منطقه‌ای جدید مانند اتحادیه اوراسیا یا پروژه جاده ابریشم را در دستور کار جدی قرار دهیم.
به نوشته رضا مجیدزاده در سایت شورای راهبردی روابط خارجی اگر ایران این دو مسیر را دنبال کند به کشورهایی که با ما همکاری نمی‌کنند این علامت را می‌دهد که جمهوری اسلامی ایران به دنبال همکاری متقابل و تأمین منافع مشترک اقتصادی است؛ بنابراین سیاست خارجی‌مان را نیز می‌توانیم بر اساس تقویت این همکاری‌ها به پیش ببریم.
وی می‌نویسد: علاوه بر این اقدامات بین‌المللی، چند الزام داخلی مهم را نیز باید رعایت کنیم؛ نخستین و مهمترین الزام، ثبات در مدیریت کلان اقتصادی است.
سیاست اقتصادی در ایران بشدت نوسانی است و این نوسان باعث می‌شود که ریسک همکاری با ایران بالا باشد. در واقع این علامت را به کشورهای دیگر می‌دهد که ما ثبات رویه نداریم.
علاوه بر الزام به ثبات اقتصاد کلان، نابرابری‌های بین استانی نیز باید در اقتصاد ایران بهبود پیدا کند؛ منظور از نابرابری منطقه‌ای، توزیع نابرابر فرصت‌ها و عدم اختصاص و بهره‌برداری متناسب از منابع رشد اقتصادی در استان‌های مختلف ایران است.
دیگر الزام مهم داخلی این است که به دنبال تنوع‌بخشی به سبد پروژه‌های سرمایه‌گذاری کلان اقتصادی خود باشیم. در کنار تنوع‌بخشی، مشوق‌های لازم برای انگیزش سرمایه‌گذاران کشورهای مناطق پیش‌گفته، از اهمیت بالایی برخوردار است. البته فرصت چندساله تحریم‌ها این امکان را به ما می‌داد که بررسی کنیم در چه صنایعی واقعاً مزیت داریم.
چون دسترسی به بازارهای جهانی محدود بود و مزیت واقعی صنایع ما مشخص می‌شد. به عنوان مثال صنعت کفش رشد خیلی خوبی در این چند سال داشته و می‌تواند یک بازار صادراتی مناسب برای ایران باشد؛ اما این مزیت به معنای چشم‌پوشیدن از فرصت جذب سرمایه‌گذاری خارجی یا حتی پروژه‌های مشترک سرمایه‌گذاری فراملیتی در منطقه نیست.