وزارت راه و شهرسازی در راستای تغییر ساختار سنتی بازار اجاره مسکن در کشور و حمایت از منافع مستأجران، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را جهت بررسی و تصویب، به هیأت دولت ارائه کرد.
افزایش قیمت مسکن، بسیاری از متقضیان خرید را از بازار مسکن خارج کرده است.به این ترتیب متقاضیان جدیدی وارد بازار اجاره شده‌اند. از طرف دیگر با توجه به جهش قیمت مسکن، این بازار در حال حاضر وارد دوره رکود شده است که به گفته فعالان بازار، رکود بازار مسکن یک سال طول می‌کشد. با توجه به این شرایط، به‌نظر می‌رسد مسأله مستأجران به موضوع اصلی در بخش مسکن تبدیل شده است. افزایش جمعیت مستأجران تقاضا در بازار اجاره را افزایش داده است و ساخت و عرضه آپارتمان‌هایی مناسب برای اجاره راهکار مناسب برای حمایت از مستأجران در این شرایط است.
ماده دو قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، به دولت اجازه داده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام نماید. اما این قانون تاکنون اجرا نشده است. اکنون وزارت راه و شهرسازی، به‌عنوان متولی تأمین مسکن، موضوع اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای را مطرح کرده است. بعد از دو سال برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار اجاره، وزارت راه و شهرسازی روز ۹ دی ماه، پیش‌نویس آیین‌نامه اجرایی «حمایت از اجاره‌داری حرفه‌ای» را برای بررسی و تصویب به هیأت دولت ارائه کرد که تغییراتی نسبت به قانون پیشین دارد.
اجاره‌داری حرفه‌ای چگونه به کمک مستأجران می‌آید؟
 بازار اجاره مسکن در ایران، برخلاف بسیاری از کشورها، بازاری سنتی است. به‌همین دلیل نیازهای مستأجران در این بازار سنتی با توجه به نیاز روز بازار اجاره تغییر نکرده است. به‌این ترتیب کارکردهای آن ناقص مانده و مستأجران در این ساختار سنتی آسیب‌های فراوانی دیده‌اند. متولیان و همچنین کارشناسان بخش مسکن معتقدند که ضرورت دارد بخش اجاره مسکن ضمن حرفه‌ای شدن ساختار سنتی «از طریق افزایش ارکان و بازیگران بازار اجاره با هدف خود تنظیمی بازار و حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای، به نحوی اصلاح شود که منافع تمام ارکان بازار اجاره در نظر گرفته شود.»
اکنون وزارت راه و شهرسازی برای حمایت از مستأجران گام برداشته و طرح اجاره‌داری حرفه‌ای که در آن ساخت خانه‌های استیجاری با حمایت ۱۰۰درصدی دولت از سازندگان مورد نظر است، به دولت ارائه شده است و اگر به تصویب برسد به‌زودی به مرحله اجرا خواهد رسید.  با ارائه این پیش‌نویس، مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند آنها تلاش دارند تا بازار اجاره «برای تشویق سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های کوچک و قیمت مناسب ساماندهی ‌شود.» این امید وجود دارد که با اجرای نظام اجاره‌داری حرفه‌ای از مستأجران در برابر افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره و کمبود عرضه حمایت شود. در پیش‌نویس آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای، هدف اصلی تسهیل‌گری برای ورود سرمایه‌گذاران و سرمایه‌های جدید برای ساخت و عرضه مسکن به‌منظور استفاده مستأجران است.
واگذاری زمین
با توجه به ماده دو قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به دولت اجازه داده شده به‌منظور «حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی، نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام نماید.» در راستای اجرای این برنامه، وزارت راه و شهرسازی موظف شده «تحقق اجرای برنامه‌های مورد نظر را با هدف افزایش سرمایه‌گذاری در تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای جدید، از طریق حمایت از استقرار نظام اجاره‌ای حرفه‌ای توسط بخش غیردولتی با رویکرد گروه‌های کم درآمد، پیگیری کند.»
بعد‌از ارسال پیش‌نویس آیین نامه‌ اجرای اجاره‌داری حرفه‌ای به دولت، این آیین‌نامه اکنون در کمیسیون امور زیربنایی، صنعت و محیط زیست دولت در دست بررسی است.در این پیش‌نویس به دولت اجازه داده شده به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی نسبت به واگذاری زمین تحت تملک خود متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به‌صورت اجاره‌ای اقدام کند، موضوعی که می‌تواند پای سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری به وزارت راه و شهرسازی باز کند.
بر اساس مفاد پیش‌نویس آیین نامه اجاره‌داری حرفه‌ای، «تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از نهادهای دولتی، غیردولتی، اشخاص بخش خصوصی و تمامی کسانی که حاضرند در بخش اجاره‌داری سرمایه‌گذاری کنند زمینی را به‌صورت اجاره ۹۹ ساله تحویل بگیرند تا در این زمین‌ها خانه بسازند و به بازار اجاره برای ۹۹ سال عرضه کنند.»
موضوع ساخت مسکن استیجاری به صراحت در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب سال 1377 آمده است، اما سازندگان و سرمایه‌گذاران در سال‌های گذشته از ساخت مسکن استیجاری استقبال نکردند. با توجه به اینکه بیش از 60 درصد هزینه ساخت مسکن را هزینه زمین تشکیل می‌دهد، دولت در نظر دارد در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، زمین را به شرط اجاره 99 ساله به سازندگان واگذار کند و در مقابل سازندگان نیز متعهد می‌شوند مسکن ساخته شده را برای اجاره، در اختیار دهک‌های ضعیف قرار دهند. در این قانون به موضوع اجاره به شرط تملیک هم اشاره شده است و به سازندگان اجازه داده می‌شود به شرط ساخت و ساز جدید، واحدهای ساخته شده را به متقاضیان واگذار کنند.
در این آیین‌نامه از تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی و سازندگان و سرمایه‌گذاران دعوت شده است تا برای ساخت مسکن به قصد اجاره با حمایت‌های دولت، اقدام کنند. البته جزئیات بیشتری از آیین‌نامه تا زمان تصویب نهایی در دولت مشخص نشده است. اما آن‌طور که پبش‌تر محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده بود: «از سازمان‌هایی که علاقه‌مند به ساخت مسکن استجاری هستند حمایت می‌شود.

اجاره‌داری حرفه‌ای نیاز امروز بازار مسکن

مهدی‌روانشادنیا
کارشناس اقتصاد مسکن
با توجه به روند افزایشی اجاره‌نشینی در کشور و با توجه به اینکه در قانون حمایت از تولید مسکن استیجاری به نظام اجاره‌داری حرفه‌ای تأکید شده است، قطعاً در مقررات و قوانین مربوط به ساخت و عرضه مسکن برای اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور، کمبود وجود داشت. علاوه بر حمایت از مستأجران، نیاز داریم از کسانی که مسکن به قصد اجاره دادن تولید می‌کنند حمایت کنیم و اجاره‌داری حرفه‌ای دقیقاً این منظور را هم دنبال می‌کند. جای قانون اجاره‌داری حرفه‌ای در فضای صنعت ساختمان در کشور خالی بوده و هست. در بازار به نقطه اشباع قیمت مسکن رسیده‌ایم. به‌نظر می‌رسد تا یک سال آینده با رکود در این بازار مواجه باشیم، به این ترتیب موضوع اجاره موضوع روز بازار مسکن خواهد شد. هر اقدامی در جهت کمک به فضای اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند مؤثر و مفید باشد. در صنعت ساختمان باید بین سازنده و سرمایه‌گذار تفکیک قائل شویم. همین موضوع، ساخت و عرضه مسکن به قصد اجاره و اجاره‌داری حرفه‌ای را به عقب انداخته است. کسی که کارش ساخت مسکن به‌صورت حرفه‌ای است، نمی‌تواند سرمایه خود را به ریسک بیندازد و خواب سرمایه برای او سودی ندارد. اما سرمایه‌گذارانی باید وارد بازار اجاره شوند تا به‌صورت حرفه‌ای به این نوع سرمایه‌گذاری بپردازند.
اجرای قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، موجب بهبود فضای کسب و کار در بخش اجاره مسکن است. بازار اجاره مسکن در حال حاضر بازاری مبهم و آشفته است. اجرای قانونی مشخص می‌تواند به انسجام بازار کمک کند. البته آیین‌نامه جدید اجاره‌داری حرفه‌ای باید طوری تدوین شود که قابلیت اجرا داشته باشد، متأسفانه برخی آیین‌نامه‌ها به‌خاطر مشکلات ساختاری و تأمین نشدن هزینه‌ها قابلیت اجرا ندارند. امیدواریم برای ساماندهی بازار اجاره این آیین‌نامه زودتر در دولت به تصویب برسد.

حسین سلاح ورزی
نایب رئیس اتاق بازرگانی ایران
اگر در یک جمله بخواهیم به این سؤال پاسخ دهیم که اقتصاد ایران با جهت‌گیری و مسیر فعلی به کجا می‌رود؟  آن یک جمله این است که در صورت بازنگری نکردن سیاست های اقتصادی، اقتصاد ایران در رکود عمیق تر و در نرخ تورم بالاتر خواهد رفت. موتور محرک هر نظام اقتصادی سرمایه‌گذاری برای ارتقای بهره‌وری در تولید و تجارت است. در اقتصاد ایران علاوه بر موانعی که تحریم‌های بین‌المللی و رویکرد دستور و مداخله جویانه حاکمیت به اقتصاد، در برابر تغییر و نوآوری و سرمایه‌گذاری به نفع ارتقای بهره‌وری ایجاد کرده است؛ مالیات تورمی، یارانه‌های بی‌حساب، کیفیت پایین فضای کسب و کار و نااطمینانی‌های شدید حاکم بر آن، سبب شده است عملاً فعالان اقتصادی حساسیت خود را نسبت به سیگنال بهره‌وری از دست بدهند. میانگین رشد اقتصادی صفر برای بیش از یک دهه و تجربه دو بحران رکود تورمی در این فاصله، سقوط قدرت خرید مردم، گرفتار شدن اقتصاد سیاسی در سیکل‌های معیوب توزیع یارانه، تشدید ناکارآمدی و مداخله جویی، تشدید فساد و... همه و همه در نهایت منجر به منفی شدن نرخ خالص تشکیل سرمایه کشور شده است و این نرخ منفی به آرامی در حال کشتن اقتصاد ایران و فراتر از آن مضمحل کردن انسجام اجتماعی کشور است.
هر چند فشار این عوامل بر نظام نحیف اقتصادی ایران بسیار سنگین است؛ اما آنچه سرنوشت اقتصادی ایران ظرف یک الی دو دهه آتی را تعیین می‌کند؛ نه این عوامل و فشارها، بلکه تصمیماتی است که ما در مورد نحوه اداره اقتصاد ملی اتخاذ می‌کنیم. ایران امروز در شرایطی قرار دارد که هم به سادگی ممکن است به ردیف اقتصادهای درجه 2 و 3 منطقه سقوط کند و هم هنوز شانس بازگشت به لیگ اقتصادی دسته یک منطقه را دارد. جایگاه فردای ما وابسته به تصمیمات امروز ما در حوزه حکمرانی اقتصادی و نحوه همکاری بخش خصوصی و حاکمیت در تحقق آرمان‌های پیشرفت ملی است. عدم شجاعت در اتخاذ تصمیمات دشوار برای اصلاح مسیر سیاستگذاری غیرعلمی اقتصادی و ادامه راه مداخله‌جویی بی‌حساب در نظم بازار و یارانه پاشی بی‌هدف، که متأسفانه به‌نام حمایت از فقرا انجام می‌شود و طبقه ضعیف جامعه اولین و بزرگترین قربانی آن هستند، آینده‌ای جز سقوط پیش روی اقتصاد ایران نخواهد گذاشت.
باید توجه داشت که با وجود تأثیر شدید محدودیت‌های بین‌المللی بر افت عملکرد اقتصاد ملی، فروکاستن مشکلات اقتصادی ایران به تحریم‌های امریکا و جنگ اقتصادی یک اشتباه استراتژیک خطرناک است که راه را برای تکرار اشتباه های فعلی و مسیر قهقرایی هموار می‌کند. واقعیت این است که مشکلات ریشه‌ای اقتصاد ایران مربوط به نوع نگاه دولت‌ها به اقتصاد و عدالت است. عدالت توزیعی وابسته به خام فروشی منابع طبیعی راه بن‌بستی بود که با تحریم یا بدون تحریم عاقبت روزی به وضعیت خطرناک فعلی می‌رسید. شاید باید گفت این موهبت تحریم‌ها بود که ما را متوجه وضعیت آسیب پذیر و شکننده‌مان ساخت. تغییر مسیر اقتصاد ملی و اجتناب از قهقرای پیش رو، مستلزم تغییر نگاه دولت‌ها و بخش خصوصی به مفاهیم بنیادی پیشرفت و عدالت در نظام اقتصادی کشور است. شاه کلید این تغییر نگرش توجه ویژه به اصول اساسی مندرج در سیاست‌های اقتصادی است. اگر بخش خصوصی به جای تمرکز بر کسب حمایت‌ها و سهم خواهی از منابع ملی، توجه خود را معطوف به معماری مجدد زنجیره ارزش اقتصادی کشور برای ارتقای بهره‌وری دارایی‌ها کند و دولت نیز عدالت اقتصادی را به مثابه سهم بری عادلانه اجزای زنجیره ارزش، از ارزش افزوده خلق شده درک کند و در این چارچوب از مداخله در نظم طبیعی بازارها اجتناب و بر ارتقای کارایی تولید کالاها و خدمات عمومی، بویژه تنظیم گری هوشمند بازارها تأکید و تمرکز کند؛ هنوز می‌توان امیدوار به تغییر مسیر قطار اقتصاد کشور به سوی پیشرفت و عدالت بود. از این‌رو باید تأکید کنم که بازخوانی سیاست‌های اقتصادی در شرایط فعلی برای اجتناب از قهقرا ضروری است و نباید از آن فاصله گرفت.