کرونا، کاهش درآمد، حکم تخلیه

گروه اقتصادی/  شیوع ویروس کرونا، اغلب جنبه‌های حیات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی انسان‌ها را متأثر ساخته است. یکی از این جنبه‌ها که در ارتباط تنگاتنگ با حیات روزمره انسان‌ها قرار دارد، بخش مسکن و اجاره‌داری ‌است. در مجموع بیش از ۳۰ درصد جمعیت کشور، ۵۱ درصد جمعیت استان تهران و ۴۴ درصد جمعیت شهر تهران اجاره‌نشین هستند. مستأجرینی که مدت قراردادشان به اتمام رسیده است، از یک سو با دشواری‌های جست‌وجو برای خانه در ایام کرونا روبه‌رو هستند و از سوی دیگر با افزایش شدید نرخ اجاره‌بها. طبق اعلام رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در دوره شیوع کرونا بسیاری از مستأجران در تماس‌ با این اتحادیه اعلام کرده‌اند که مالکان حکم تخلیه واحدهای مسکونی آنها را گرفته‌اند و بسیاری از ساکنان و مستأجرین فعلی نیز، به‌دلیل شیوع ویروس کووید۱۹، اجازه بازدید از واحدهای مسکونی خود را نمی‌دهند. در چنین وضعیتی، وزارت راه پیشنهاد تمدید ۶ ماهه قراردادهای اجاره را به ستاد ملی مبارزه با کرونا داده بود و این ستاد با تمدید ۲ ماهه قراردادها با همان نرخ قبلی موافقت کرد. معاونت رفاه، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی دراین گزارش به اقدامات سایر کشورها می‌پردازد که در میانه بحران کرونا چگونه به حمایت از مستأجران می‌پردازند!
ایالات‌متحده
اقدامات ایالات متحده در زمینه جلوگیری از تخلیه اجباری در دوره کرونا، در سطوح مختلف فدرال، ایالتی و محلی انجام شده است. در سطح فدرال تمرکز بر عدم صدور حکم تخلیه اجباری و امکان تمدید ارفاقی بازپرداخت وام مسکن (Forbearance) بوده‌ است. اداره توسعه شهری و خانه‌سازی (Department of Housing and Urban Development) در این کشور، سازمان‌های مسکن عمومی (Public Housing Agencies) و مالکان خصوصی را تشویق کرده‌ است که مانع از آوارگی خانواده‌ها با حکم تخلیه اجباری شوند. در راستای اجرای این پیشنهاد، دولت فدرال امریکا، به مالکینی که مستأجران‌شان را وادار به تخلیه نکنند، برای بازپرداخت وام‌ مسکن‌ مهلت می‌دهد. همچنین، از طریق یارانه‌هایی که دولت در ایام بحران پرداخت کرده‌ است، افراد کم‌درآمدی که کوپن مسکن دریافت می‌کنند، چنانچه درآمدشان به صفر نرسیده باشد، قادر به پرداخت مابه‌التفاوت کوپن و نرخ عادلانه اجاره‌بها (Fair Market Rent)خواهند بود؛ این نرخ معیاری برای تعیین میزان اجاره در برنامه‌های مسکنِ تحت حمایت دولت است. در سطح ایالت‌ها، در بیشتر موارد، در حالی سیاست‌ها بر عدم صدور حکم تخلیه اجباری متمرکز است، که این توقف حکم تخلیه با تمدید ارفاقی بازپرداخت وام مسکن همراه نیست. دولت‌های ایالتی، با استفاده از اختیارات‌شان در شرایط اضطراری، در زمینه تمدید مدت اجاره و منع تخلیه اجباری بسرعت وارد عمل شده‌اند.
کانادا
در اغلب استان‌های کانادا یارانه‌ای برای پرداخت اجاره طی همه‌گیری جهانی کرونا پرداخت نمی‌شود. بااین‌حال، استانداری‌ها و سازمان‌هایی همچون نهاد دولتی وام مسکن و خانه‌سازی کانادا (Canada Mortgage and Housing Corporation) اعلام کرده‌اند که در بسته‌های کمک مالی اضطراری ارائه‌ شده برای جایگزینی درآمد، که در سطح کشوری و استانی اجرا می‌شوند، یارانه اجاره نیز در نظر گرفته شده‌ است.
تدابیر حمایت از اجاره‌ دهندگان در دوران کرونا، بیشتر از سوی دولت‌های استانی ارائه شده‌ است و به‌همین دلیل در مناطق مختلف تفاوت‌هایی دارد. به‌طورکلی، استان‌ها از دو طریق به اجاره‌نشینان کمک کرده‌اند: (1) توقف تخلیه اجباری: اغلب استان‌ها تا ماه آوریل، با اعمال برخی محدودیت‌ها، صدور حکم تخلیه اجباری را متوقف کردند. هنوز مشخص نیست که پس از پایان دوره توقف تخلیه اجباری، صاحب‌خانه در قبال عدم پرداخت اجاره‌های عقب‌افتاده از لحاظ قانونی چه اقداماتی می‌تواند انجام دهد. (2) کمک هزینه اجاره: برخی استان‌ها (به‌جای یا علاوه‌بر) مزایای جایگزین درآمد، به پرداخت کمک هزینه مستقیم اجاره نیز روی‌ آورده‌اند. این کمک‌هزینه‌های اجاره عمدتاً به‌طور مستقیم به مالکان پرداخته می‌شود تا میزان اجاره پرداختی مستأجران را کاهش دهد.
بریتانیا
در بریتانیا مستأجران املاک تجاری، اگر نتوانند اجاره خود را به‌دلیل عوارض ناشی از شیوع کووید19 پرداخت کنند، وادار به تخلیه نخواهند شد. همچنین، برخلاف قوانین مربوط به شرایط عادی، اگر این مستأجرین تا سه ماه اجاره‌بهایشان را پرداخت نکنند، قراردادشان به‌طور خودکار فسخ نخواهد شد. اگرچه مالکان قادر به فسخ قرارداد طی این دوره نیستند، اما توصیه شده است که مالکان و مستأجران با یکدیگر مذاکره کنند؛ چراکه دست‌آخر و پس از پایان این مهلت، مستأجران ناگزیر به پرداخت اجاره هستند. در عین حال، امکان امهال وام مسکن (mortgage holiday)، که برای صاحب‌خانه‌ها میسر شده بود، برای مالکانی که وام‌های سرمایه‌گذاری مسکن (Buy-to-Let mortgages) نیز در اختیار داشتند فراهم شد.
 آلمان
در آلمان، تخلیه اجباری مستأجران مسکونی و تجاری، چه در بخش خصوصی و چه در بخش دولتی، تا ماه ژوئن ۲۰۲۰ صورت نمی‌گیرد. در صورت بروز هرگونه مشکل با صاحب‌خانه، مستأجرین باید به‌صورت مکتوب شکایت خود را به دستگاه مسئول اعلام کنند.
در آلمان نیز این وضعیت، به‌معنای معافیت از اجاره‌ نیست، ولی در این کشور آخرین مهلت تمامی اجاره‌های پرداخت نشده تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۲ تعیین شده است و نرخ بهره‌ای تا ۸درصد به تمامی این اجاره‌های پرداخت نشده تعلق می‌گیرد.
 ترکیه
در کشور ترکیه، عدم پرداخت اجاره‌بها در قراردادهای اجاره‌نامه خصوصی در ماه‌های مارس تا ژوئن ۲۰۲۰ نمی‌تواند دلیلی برای فسخ قرارداد اجاره و بیرون‌کردن مستأجر از محل باشد. در مورد املاکی که مالکیت دولتی دارند، مانند برخی از زمین‌های مورد استفاده برای کشاورزی و دامداری، وزارت محیط‌ زیست و برنامه‌ریزی شهری، پرداخت هزینه‌های فروش و تصرف را به تعویق انداخته است. شهرداری‌ها نیز می‌توانند قبض‌های آب محل‌های مسکونی و تجاری را که فعالیت‌های‌شان مختل شده است را معوق کنند و شورای شهر اجازه دارد که این دوره تعویق را تا شش ماه تمدید کند.

برش
قوانین تنظیم اجاره در ایران

در ایران نیز، چندین قانون و طرح پیشنهادی در جهت حمایت از مستأجران مطرح وتصویب شده‌ است. سیاستگذار بخش مسکن، در سال 1390، از طریق شورای عالی مسکن، که مصوبات آن در حکم مصوبات هیأت‌دولت در بخش مسکن است، قانونی را در زمینه تنظیم سطح اجاره‌بها ابلاغ کرد. در قالب این قانون اعلام شد که موجران در تهران و البرز، تنها مجاز به افزایش اجاره‌بهای مسکن حداکثر تا ۹ درصد نسبت به رقم درج شده در قراردادهای اجاره مسکن سال ۸۹ هستند. اما این موضوع از سوی عناصر اصلی بازار اجاره یعنی موجران مورد قبول و پذیرش قرار نگرفت. به‌طوری که در شهر تهران در سال ۹۰ میانگین اجاره بهای مسکن نسبت به سال ۸۹ معادل ۱۵ درصد افزایش یافت. تجربه دوم دولت در حوزه مداخله‌گری در بازار اجاره مسکن مربوط به سال ۹۷ است؛ دو سال قبل وزارت راه وشهرسازی متن پیش‌نویس یک لایحه برای تغییر قانون روابط بین مالکان و مستأجران را به هیأت‌ دولت، در قالب نامه وزیر راه و شهرسازی وقت به معاون اول ریاست جمهوری، ارائه کرد. در این لایحه، عنوان شد که مستأجرها می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد اجاره، با افزایش حداکثر ۱۰ درصدی اجاره بهای سال قبل، قراردادشان را با موجر تمدید کنند. اما، این پیشنهاد و پیش‌نویس لایحه، هیچ گاه تبدیل به لایحه در دولت نشد و صورت قانونی و لازم‌الاجرا به خود نگرفت. این پیشنهاد، به‌دلیل آنچه مغایرت این پیشنهاد با حق مالکیت موجران شناخته شد، در کمیسیون اقتصادی دولت متوقف ماند. در قوانین و آیین‌نامه‌های جاری کشور ایران، بحث مسکن استیجاری همواره مطرح بوده و تکالیف یا اختیاراتی برای دولت در این حوزه تعریف شده است. ماده (1) «قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری»، مصوب سال 1377 بیان می‌کند که دولت مکلف است همه‌ساله حداقل 10 درصد تعداد واحدهای مسکونی شهری منظورشده در برنامه‌های پنج ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور را، از طریق فراهم کردن تسهیلات لازم برای ساخت مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی و عرضه به‌صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجدشرایط تأمین کند. از طرفی، در «طرح جامع مسکن 1396»، طرح مسکن اجتماعی در قالب مسکن استیجاری با هدف حمایت دولت از تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد از طریق کمک به ساخت مسکن اجتماعی، پرداخت کمک‌اجاره و وام قرض‌الحسنه تصویب و به دولت ابلاغ شده است. در همین راستا می‌توان به ماده‌های (59) و (102) «قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه» و «سند چشم‌انداز جمهوری اسلامی ایران در افق 1404» نیز اشاره کرد.