سهیلا یادگاری
خبرنگار
رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوار و ثبات قیمت مسکن، 3 عامل تعیین‌کننده برای کاهش زمان دسترسی خانوارها به مسکن است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد در 3 دهه اخیر، این عوامل تأثیر منفی بر دسترسی ایرانیان به مسکن داشته و به همین دلیل زمان انتظار برای خرید خانه افزایش یافته است.
ساده‌ترین روش نحوه محاسبه زمان انتظار برای خرید خانه این است که درآمد خانوار را بر قیمت واحد مسکونی تقسیم کنیم. در این روش کل درآمد خانوار یا درصدی از درآمد خانوار را برای محاسبه در نظر می‌گیرند. بررسی آمارهای مربوط به تغییرات قیمت مسکن در 30 سال گذشته نشان می‌دهد که این شاخص افزایش قابل توجهی داشته است و متوسط قیمت هر متر مربع خانه برای مثال در شهر تهران از حدود 400هزارتومان در سال 70 به 27 میلیون تومان در آذرماه سال 99 رسیده است. این آمار نشان می‌دهد سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار رشد داشته و به این ترتیب زمان انتظار برای خرید خانه هم طولانی شده است.
سهم مسکن در هزینه خانوار
بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی، سهم مسکن در هزینه خانوار در بازه زمانی 1398-1388 و طی10 سال گذشته روند مشخصی نداشته و همواره با نوسان همراه بوده است. بر اساس این آمار، سهم مسکن در هزینه خانوار در سال 1398 به بالاترین مقدار خود به میزان 36درصد رسیده است که نسبت به سال 1388، 3.4درصد رشد داشته است.
بر اساس آخرین مطالعات منتشرشده بانک مرکزی این شاخص برای شهر تهران در سال 1396 معادل 49 درصد بوده است. آمار رسمی از سهم مسکن در هزینه خانوار در سال 99 منتشر نشده است اما با توجه به افزایش قیمت مسکن از سال 98 تا 99، (بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در آذر امسال نسبت به آذر سال گذشته 98.9درصد افزایش یافته است) و همچنین افزایش هزینه‌های خانوار با توجه به افزایش قیمت کالاها تحت تأثیر شرایط اقتصادی و تحریم‌ها، سهم مسکن در هزینه خانوار سهمی افزایشی داشته است. بر اساس آمار دی‌ماه مرکز آمار از شاخص قیمت مصرف‌کننده، قیمت مسکن در 12ماه منتهی به دی‌ماه امسال، نسبت به دوره مشابه سال قبل 26.5 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند دسترسی به مسکن در دهه‌های اخیر برای خانوارهای شهری دشوار بوده و حدود یک سوم هزینه خانواده‌ها را به خود اختصاص داده است.
سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار (آمار وزارت راه و شهرسازی)در سال 88 معادل 31 درصد است.این سهم در سال‌های 89 و 90 با دو درصد افزایش به 33 درصد رسیده است. در سال 91 این سهم به 34درصد می‌رسد. در سال‌های 92 و 93 این شاخص کاهش و دوباره 33درصدی می‌شود و تا سال 98 سهم هزینه مسکن از متوسط هزینه خانوار بین 33 تا 34 درصد متغیر است اما در سال 98 این سهم با رشد بالا به 36 درصد می‌رسد.
واقعیت این است که امسال نسبت قیمت مسکن به سبد درآمد خانوار بالا رفته و به بالاترین حد خود رسیده است.
زمان دسترسی
آخرین آمار رسمی از شاخص دسترسی به مسکن و دوره انتظار مربوط به آمار وزارت راه و شهرسازی است که این آمار هم فقط تا سال 95 است و آمار رسمی چند سال اخیر منتشر نشده است.
آمار وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد زمان دسترسی به مسکن در سال 1371 معادل 18 سال و در سال 95 هم همین عدد یعنی 18 سال برای خرید مسکن زمان نیاز است. این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مسکن در کشور در سال 71 معادل 210 هزار تومان و در سال 95 معادل یک میلیون و 900 هزار تومان بوده است. بر اساس همین آمار، زمان لازم برای خرید مسکن از سال 71 تا سال 86 از 18 سال کمتر بوده و در سال 79 به 12 سال رسیده است. اما در سال 86 زمان انتظار برای خرید مسکن از 17 سال در سال 85 در سال بعد از آن یعنی سال 86 به 22 سال می‌رسد.
اگر برای مثال زمان دسترسی به مسکن برای خرید یک واحد مسکونی 75 متری و بر اساس کل درآمد متوسط خانوارهای شهری محاسبه ‌شود، عدد به دست‌ آمده، قدرت مالی خانوارها برای خانه دارشدن را نشان می‌دهد. هر قدر قیمت مسکن افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها تحت تأثیر تورم و رشد هزینه‌ها کاهش یابد، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند. با توجه به افزایش قیمت مسکن و افزایش حدود 100 درصدی آن از سال 98 تا 99، بنابراین به نظر می‌رسد شاخص دسترسی به مسکن بازهم افزایش یافته است.
با احتساب میانگین قیمت خانه و درآمد سالانه در سال ۹۸، زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در این سال، به 22 سال رسیده است. به گفته کارشناسان اقتصادی اگر هر خانوار ایرانی حدود ۳۰ درصد درآمد خود را پس‌انداز کند، می‌تواند پس از حداقل ۲۲ سال، صاحب یک واحد مسکونی بین 70 تا 100 متری شود. البته این شاخص با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن یا برابری میزان افزایش دستمزدها با تورم سالانه مسکن محاسبه شده است. اما با توجه به شرایط اقتصادی و رشد قیمت مسکن که امسال آن را تجربه کردیم، به نظر می‌رسد شاخص زمان دسترسی به مسکن در سال 99 افزایش دارد و عدد آن بیش از 22 سال در سال 98 است.
بر اساس آمار مرکز آمار، متوسط درآمد خانوار شهری در سال 98 معادل 54 میلیون تومان بود. با توجه به سهم 36 درصدی هزینه مسکن در هزینه خانوار در این سال می توان گفت هر خانوار شهری در این سال بطور متوسط بیش از 19 میلیون تومان را صرف هزینه مسکن کرده است.
از سوی دیگر با توجه به افزایش قیمت کالاها و در نتیجه افزایش هزینه خانوار، سهم پس‌انداز از درآمد خانوار کاهش یافته است. آمارهای رسمی نشان می‌دهند قیمت کالاهای مختلف و بویژه کالاهای پرتقاضا امسال نسبت به سال قبل رشد دارد و به همین دلیل توان مالی خانوار هم برای پس‌انداز درآمد تحت تأثیر این افزایش قیمت‌ها قرار گرفته است.
پیش‌بینی آینده
مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌و‌گو با «ایران»، در خصوص پیش‌بینی از شاخص دسترسی به مسکن در سال آینده گفت: با توجه به شرایط اقتصادی و تغییرات قیمتی، نمی‌توان پیش‌بینی دقیقی از این شاخص را در سال‌های آتی به دست آورد. اما با توجه به اینکه این شاخص بر اساس ثبات قیمت‌ها کاهش و با افزایش قیمت‌ها، صعودی می‌شود می‌توان گفت اگر قیمت مسکن به ثبات برسد و درآمد خانوار هم افزایش یابد، بنابراین زمان دسترسی به مسکن هم کاهش خواهد یافت.
او افزود: البته افزایش درآمد خانوار کاملاً به شرایط اقتصادی و رشد اقتصاد کشور وابسته است. بنابراین مجموعه تحولات سیاسی و اقتصادی اگر نشان‌دهنده ثبات و کاهش تنش‌ها باشد می‌توانیم امیدوار باشیم که آثار رشد اقتصادی و ثبات قیمت‌ها را هم در بازار مسکن ببینیم. بنابراین نمی‌توان شاخص دسترسی به مسکن را بدون توجه به شرایط اقتصادی و شرایط حاکم بر بازارهای دیگر ببینیم.

حسین سلاح ورزی
صاحبنظر اقتصادی
وقتی در برخورد و معاشرت با فعالان اقتصادی، اصحاب رسانه و سایر آحاد اجتماع با این سؤال مواجه می‌شوی که «راه‌حل چالش‌های اقتصادی اخیر چیست؟» قاعدتاً باید صحبت از مشکلاتی بی‌سابقه و نوظهور باشد، اما واقعیت این است که اقتصاد ایران ۵۰ سال است که روز خوش ندیده و در تمام این مدت نیز گرفتار یک مشکل اصلی و اساسی بوده است که فقط به شکل‌های مختلف ظهور و بروز داشته است.
به قول خواجه راز حافظ شیراز:
یک قصه بیش نیست غم عشق وین عجب
کز هر زبان که می شنوم نامکرر است
مشکل اقتصاد ایران به بیان خیلی ساده حدناشناسی و موقعیت ناشناسی اهل سیاست و اصحاب قدرت است.
از پایان دوران صدارت مرحوم عالیخانی بر وزارت اقتصاد در ۵۰ سال پیش تا امروز ایران گرفتار دولت‌هایی بوده که خواستند در یک کشور در حال توسعه، که بدون داشتن زیرساخت‌های کافی و مناسب، با اتکا به پول نفت، ادای دولت رفاه را دربیاورند یا برنامه‌های توسعه دستوری نامعقول را به اجرا بگذارند.
یارانه پاشی در اقتصاد و جامعه و ناکارآمدی و فساد در تولید کالاهای عمومی بر اثر این رویکرد موجب کاهش یا می‌توان گفت حذف سهم بهره وری در رشد اقتصادی شده و این موضوع نیز کشور را به ورطه صفر و حتی منفی شدن نرخ تشکیل سرمایه کشانده و موضوع اخیر ام‌المصائب در روند گسترش فقر و سایر مشکلات اقتصادی و حتی غیراقتصادی جامعه است.
راه‌حل این مشکل هم در یک جمله عقب‌نشینی سیاست از «میدان اقتصاد» است.
مقام معظم رهبری ذیل سیاست‌های ابلاغی اقتصاد مقاومتی، اصل ۴۴ و بهبود مستمر فضای کسب و کار چارچوب راهبردی این رویکرد را به روشنی تبیین کرده‌اند.
بدین جهت از منظر بخش خصوصی از اولین گام‌های عملیاتی در اجرای این سیاست‌ها می‌توان به اجرای دقیق و کامل قانون بهبود مستمر فضای کسب و کار، خاموش کردن موتور مقررات‌زایی دولت از طریق برقراری یک نظام حسابرسی مقررات کشور، شفاف سازی نظام مالیه عمومی با تأکید بر تفکیک سیاست‌های مالی دولت از نظم پولی کشور، قطع رابطه بودجه دولت و درآمدهای نفتی، اجرای یک برنامه زمانبندی شده حداکثر 10 ساله برای حذف تمام یارانه‌های پنهان و پیدای غیرهدفمند و بهبود کیفیت قوانین تجارت و مالکیت و ارتقای ضمانت اجرایی قراردادها است.
با توجه به 7 موضوع عنوان شده قطعاً می‌توان از چالش‌های اخیر اقتصاد که همه بخش‌ها با آن درگیر هستند، عبور کرد؛ اگر هر کدام از این موارد نادیده گرفته شود نمی‌توان به نتیجه مطلوب دست یافت. از این رو اگر دولت دوازدهم در راستای سیاست‌های ابلاغی اقتصاد مقاومتی حرکت کند می‌تواند مشکلات بخش اقتصاد را حل و فرصتی را فراهم کند تا فعالان اقتصادی در میدان اقتصاد اثرگذار باشند.
گر در خانه کس است یک حرف بس است.