گروه اقتصادی | بانک مرکزی در گزارش ماهانه مربوط به آمار معاملات مسکن شهر تهران در آبان‌ماه، روند رشد قیمت را کند و قیمت در برخی مناطق شهر را کاهشی اعلام کرد.
روزنامه ایران پیش از این در گزارشی پیش‌بینی کرده بود که اگر تحولات بین‌المللی به سمت کاهش تنش‌ها و در نتیجه کاهش قیمت ارز در کشور منجر شود، باید در انتظار روند نزولی قیمت مسکن بویژه در مناطقی از شهر تهران باشیم. اکنون گزارش بانک مرکزی از روند معاملات در بازار مسکن شهر تهران این پیش‌بینی را تأیید می‌کند. بر اساس این گزارش، رشد قیمت مسکن در شهر تهران در آبان نسبت به این رشد در ماه‌های پیش از آن کند شده است.
کاهش تورم قیمت مسکن
تورم ماهانه متوسط قیمت نرخ معاملات مسکن در مهرماه نسبت به شهریورماه 1399، بر اساس گزارش بانک مرکزی، معادل ۱۰ درصد بوده که این میزان در آبان ماه نسبت به مهر ماه سال‌جاری به 1.8درصد رسیده است؛ این امر نشانگر کاهش سرعت رشد قیمت معاملات مسکن در شهر تهران در آبان ماه نسبت به مهر ماه سال‌جاری است.
از ابتدای امسال تا آبان‌ماه، قیمت مسکن تقریباً هر ماه نسبت به ماه قبل رشد 10 درصدی داشت اما این رشد در آبان‌ماه با کاهش 8.2درصدی به 1.8 درصد رسیده است.
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، روند نزولی قیمت مسکن را فقط در نتیجه تحولات سیاسی و تأثیر آن بر کاهش نرخ ارز می‌داند. او در گفت‌و‌گو با «ایران» گفت: قیمت‌ مسکن به‌خاطر افزایش نرخ ارز، بی‌رویه افزایش یافته است و اکنون کاهش هرچند کم قیمت ارز، بر این بازار تأثیر گذاشته است. چون قیمت مسکن در ایران به عنوان کالایی سرمایه‌ای بشدت به تحولات قیمتی در بازارهای دیگر مانند ارز، طلا و سکه وابسته است و تورم این بازارها باعث تورم در بازار مسکن می‌شود.
متوسط قیمت
متوسط قیمت هر متر آپارتمان در مناطق 22 گانه شهر تهران در آبان‌ماه به 27 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است. مقایسه این قیمت با قیمت ماه قبل و مدت مشابه سال قبل بر پایه آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 118.2 و نسبت به ماه قبل 1.8 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
کاهش قیمت در برخی مناطق
آنطور که بسیاری از فعالان بازار انتظار داشتند، کاهش قیمت مسکن همزمان با کاهش نرخ دلار در برخی مناطق تهران شروع شده است. بر پایه آمار بانک مرکزی، در برخی مناطق تهران متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی طی آبان‌ماه در مقایسه با مهر 99 کاهش یافته است. در منطقه یک متوسط قیمت از 56 میلیون و 800 هزار تومان به 55 میلیون تومان کاهش یافته است. در منطقه 6 متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان‌ 99، 35 میلیون و 500 هزار تومان بود که در مقایسه با ماه پیش از آن با 38 میلیون و 600 هزار تومان حدود 9.3 درصد کاهش را نشان می‌دهد.
در منطقه 13 متوسط قیمت با رشد منفی حدود یک درصدی از 23 میلیون و 300 هزار تومان به 23میلیون و 100 هزار تومان کاهش یافته است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه 18 نیز از 12 میلیون و 400 هزار تومان با کاهش حدود 3.3درصدی به 12میلیون تومان رسیده است.
در مناطق 20، 21 و 22 متوسط قیمت مسکن به ترتیب با رشد منفی 1.55 درصد، نیم درصدی و 3.1درصدی به 12 میلیون و 700 هزار تومان، 18میلیون و 800 هزار تومان و 25 میلیون تومان کاهش یافته است.
دلایل کاهش قیمت
برای کاهش قیمت مسکن و همچنین کند شدن سرعت رشد قیمت چند عامل تأثیرگذار وجود دارد. مهم‌ترین عامل را می‌توان انتظار متقاضیان برای کاهش قیمت مسکن دانست. عامل دیگر که به نظر کارشناسان اقتصادی اهمیت زیادی دارد کاهش نرخ ارز است. کاهش نرخ ارز باعث کاهش قیمت از یک طرف و از طرف دیگر باعث افزایش انتظار متقاضیان مصرفی برای کاهش بیشتر قیمت در ماه‌های آینده است. از دیگر عوامل کاهش قیمت مسکن، جهش قیمت آن در ماه‌های گذشته و در نتیجه کوچ خریداران از بازار است. قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن با سرعت رشد قیمت همخوانی ندارد در نتیجه تقاضا برای مسکن کاهش یافته است این کاهش تقاضا حالا فروشندگان را ترغیب کرده در قیمت‌های پیشنهادی خود تجدیدنظر کنند. ملک خود را با قیمت منطقی‌تری به بازار عرضه کنند.
گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق
در 22 منطقه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت هر متر خانه ۵۵ میلیون تومان در منطقه یک و کمترین آن با حدود ۱۲ میلیون تومان در منطقه ۱۸ بوده است که افزایش 134.3 درصدی در منطقه یک و ۹۹درصدی در منطقه ۱۸ نسبت به مدت مشابه سال قبل رخ داده است.
معاملات نصف شد
همزمان با کاهش تدریجی قیمت مسکن در آبان، تعداد معاملات و خرید و فروش هم نسبت به مهرماه تقریباً نصف شده است. بر اساس آمار بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در آبان ماه به 4.5 هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل 48.8درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 9.9 درصد افزایش داشته است. در 8 ماه گذشته اما تعداد کل معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایشی است. در هشت ماهه اول امسال حدود 68 هزار واحد مسکونی معامله شده که در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل 70.7 درصد افزایش دارد.  رئیس اتحادیه مشاوران املاک رفتار معامله‌گران را در کاهش تعداد خرید و فروش مؤثر دانست. او به این موضوع اشاره کرد که در ایران افزایش قیمت موجب رکود می‌شود اما در عین حال کاهش قیمت نیز ابتدا رکود را در بازار ایجاد می‌کند چون به علت افزایش بی‌رویه قیمت با کاهش اندک آن مردم همچنان توان مالی خرید ندارند و منتظر کاهش بیشتر قیمت یا حداقل گذشت زمان هستند تا توان مالی آنها تا حدودی به تورم مسکن برسد.
خسروی گفت: نباید هیچ‌وقت به مردم بگوییم الان زمان خرید مسکن است یا خیر، چون آنها خودشان بر تحولات بازار کاملاً آگاه هستند. به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک اگر بازگشت امریکا به برجام مطرح شود قیمت مسکن بیشتر نزولی می‌شود و خریداران واقعی منتظر این اتفاق در صحنه سیاسی هستند.
معاملات هم نشان می‌هد متقاضیان خانه‌هایی با قیمت کمتر بیشتر از خانه‌های دیگر است. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع آپارتمان در آبان‌ماه نیز حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 14 تا 16 میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا به سهم 8.6 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی 16 تا 18 میلیون و 12 تا 14 میلیون با 7.3 و 6.9 درصد سهم در رتبه بعدی قرار دارد. از سوی دیگر در آبان‌ماه امسال توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر‌اساس ارزش هر واحد نشان‌دهنده آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 600 تا 850 میلیون تومان با اختصاص سهم 13.5 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را داشتند.
منطقه پرمتقاضی
براساس آمار بانک مرکزی، توزیع معاملات انجام شده مسکن بر‌اساس مناطق شهری در تهران حاکی از آن است که منطقه پنج با 12.1 درصد از کل معاملات، بیشترین سهم معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 4 به ترتیب با اختصاص سهم‌های 8.6 و 8.4 درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 70.4 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان‌ماه 10 منطقه شهر است. مناطق 5، 10، 4، 2، 14، 7، 8، 15، 11 و 1 بیشترین تعداد معاملات را در آبان داشتند. 12منطقه دیگر هم 29.6 درصد معاملات در آبان امسال دارند.
وضعیت اجاره‌بها
بانک مرکزی همچنین آمار مربوط به قیمت اجاره‌بها در تهران و در کشور را منتشر کرده است. بر این اساس، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آبان‌ماه امسال نشان‌دهنده رشدی معادل 27.8 و 31.9 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
79 درصد کاهش معاملات در کشور
آمار بازار مسکن بانک مرکزی فقط مربوط به شهر تهران است، اما آمار کشوری هم کاهش تعداد معاملات را نشان می‌دهد.
بر اساس آمار، تعداد معاملات در کشور که رئیس اتحادیه مشاوران املاک ارائه داد از اول امسال تا چهارم آذرماه یک میلیون و342 هزار قرارداد خرید و فروش و اجاره مسکن در کشور ثبت شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 79 درصد کاهش دارد. در این آمار، 52 درصد کاهش خرید و فروش و 99 درصد کاهش معاملات اجاره اتفاق افتاده است. به گفته خسروی، این حجم ازکاهش معاملات اجاره به خاطر کاهش جابه‌جایی است که شیوع کرونا علت آن است.
در شهر تهران هم از ابتدای امسال تا چهارم آذرماه، 227 هزار و 598 معامله ثبت شده که کاهش 34درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل را دارد. در شهر تهران در این مدت 60 درصد معاملات خرید و فروش و 23 درصد معاملات اجاره کاهش یافته است.

علی قنبری
 استاد اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس
وقتی از منافع ملی حرف می‌زنیم باید ابعاد و اضلاع موضوع را در چارچوبی تبیین کنیم که منافع و مصالح مردم و کشور اصل و درمحور همه تصمیمات و اقدامات مسئولان و برنامه‌ها و سیاست‌های نظام قرار گیرد. در واقع باید منافع و مصالح فردی و شخصی فدای پیشرفت، رفاه، توسعه، سربلندی و کامیابی مردم و کشور قرارگیرد.
راهبرد منافع ملی در اقتصاد بیانگر این واقعیت است که همه امور باید در مسیر محوریت رشد و تعالی مردم و کشور برنامه‌ریزی شود. در مبحث منافع ملی در ابعاد اقتصادی شاخص‌های مهمی مانند درآمد سرانه، اشتغال، رفاه اقتصادی، ضریب جینی، طول عمر، سواد، سلامت و خلاصه درجه توسعه یافتگی و پیشرفت و استقلال و آزادی فردی و ملی مورد توجه و ارزیابی قرار می‌گیرد. درنهایت در هرکشوری خصوصاً در ایران که انسان و جامعه براساس آموزه‌های اسلامی محور همه ارزش‌های متعالی هستند باید بستر رشد و شکوفایی واعتلای مردم و کشور مورد توجه تصمیم سازان وتصمیم گیران قرار گیرد.
در چنین شرایطی است که انسان آزاده و مرفه و مستقل می‌تواند محور پیشرفت و تعالی کشوری تأثیرگذار در جهان باشد. انتظار این است که مردم رشید ایران که دارای تاریخ و تمدن چندین هزار ساله پرافتخار هستند و از معادن و ذخایر غنی و آب‌وهوای مساعد و چهارفصل و نیروی انسانی جوان و مستعد و شرایط ژئوپلیتیک کم نظیر برخوردار است از لحاظ رفاه عمومی توسط حکومت مورد توجه قرار گیرد و در نظام سیاسی اقتصادی در جایگاه مورد انتظار قرار گیرد و از شرایط سخت امروزی به‌ جایگاه عزتمند مورد استحقاق آینده برکشیده شود. مردم ایران در میان ملت‌های جهان در دوران معاصر از میان سختی‌ها و مشکلات بی‌بدیلی همچون جنگ‌های اول و دوم، جنگ‌های ایران و روس و انگلیس و پرتغال و اخیراً جنگ تحمیلی ایران و عراق سربلند بیرون آمده و درجایگاه رفیعی بر قله انسانیت ایستاده است.