پرواز پروانه‌های ساختمانی

​​​​​​​گروه اقتصادی / بررسی آمار مربوط به سمت و سوی بازار مسکن، حاکی از رشد صدور پروانه ساختمانی است. افزایش تعداد پروانه ساختمانی، افزایش ساخت و تولید مسکن در ماه‌های آینده را نمایش می‌دهد. در کنار رشد صدور پروانه ساختمانی عامل دیگری که افزایش ساخت مسکن را پیش‌بینی می‌کند، افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید است.
بر اساس گزارش مرکز آمار از تحولات بازار مسکن کشور،  در تابستان امسال بعد از چند فصل رشد منفی صدور پروانه ساختمانی، این رقم به مثبت 7 درصد افزایش یافته است. در بهار امسال صدور پروانه ساختمانی منفی16.6 درصد بود اما در تابستان به مثبت 7 درصد رسید و به عبارتی 23 درصد رشد داشته است. با توجه به اجرای برنامه ارائه مشوق‌های نوسازی از آبان‌ماه، صدور پروانه ساختمانی در پاییز و زمستان رشدی به مراتب بیشتر از تابستان خواهد داشت به طوری که در سه ماه گذشته درخواست صدور پروانه ساختمانی در بافت فرسوده ۴۰ درصد افزایش یافته است. برنامه نوسازی بافت فرسوده سالانه 150 هزار واحد است. در حال حاضر 2 میلیون و 700 هزار واحد فرسوده شهری در کشور موجود است که نیاز به نوسازی دارد. به گفته مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی برنامه این است که تا 10 سال آینده واحدهای فرسوده به صفر برسند. با توجه به اینکه در هر پلاک فرسوده 3 تا 4 واحد جدید ساخته می‌شود بنابراین رشد تعداد واحدها در هر پروانه ساخت در بافت فرسوده عاملی برای افزایش تولید مسکن در ماه‌های پیش‌رو است. در بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ و کلانشهرها 40 میلیون تومان وام ساخت با سود 12 درصد و در سایر شهرها 350 میلیون تومان پرداخت می‌شود. کاهش 50 درصدی عوارض ساخت، تخفیف در صدور پروانه ساختمانی، استفاده بیشتر از سطح و تسهیل در تأمین پارکینگ و تراکم تشویقی، برخی مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده است که پیش‌بینی می شود با توجه به آن، رشد صدور پروانه ساختمانی را در کشور بخصوص در تهران شاهد باشیم.
پروانه ساختمانی صادر شده در بهار امسال در شهرهای کشور برای 31 هزار و 497 فقره بوده که در تابستان به 32 هزار و 363 فقره افزایش یافته است.
همزمان با افزایش صدور پروانه ساختمانی، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌سازی نیز افزایش داشته است. با توجه به این امر، در بخش مسکن بیشترین سرمایه‌گذاری مربوط به بخش خصوصی است و دولت کمتر از 5 درصد سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن را دارد. رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت‌وساز از بازگشت سرمایه‌گذاران به این بازار خبر می‌دهد. سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید در سال 99 برابر 327 هزار میلیارد تومان بود که در سال ۱۴۰۰ به بیش از ۴۵۰ هزار میلیارد تومان رسید. این سرمایه‌گذاری در بهار امسال 150 هزار میلیارد تومان است. در زمستان 1400 یعنی یک فصل قبل از آن، میزان سرمایه‌گذاری در ساختمان‌سازی برابر با 124 هزار میلیارد تومان بوده است. این میزان سرمایه‌گذاری مربوط به ساختمان‌های جدید، ساختمان‌های نیمه تکمیل و ساختمان‌های تکمیل شده است.
عامل دیگری که می‌توان اثرات آن را در رشد ساخت‌و‌ساز دید، کاهش نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی است. تورم سالانه مصالح ساختمانی در بهار امسال معادل 44.8 درصد است که در تابستان به 36.7 درصد کاهش یافته است. در حال حاضر بیشترین سهم از هزینه ساختمان‌سازی مربوط به سهم زمین است. این سهم در کل کشور 60 درصد و در تهران حدود 70 درصد هزینه ساختمان را شامل می‌شود. کاهش این سهم در کاهش قیمت نهایی مسکن نقش مهمی دارد. تأمین زمین از طرف دولت در برنامه نهضت ملی مسکن، در کنار پرداخت تسهیلات ساخت و کاهش صدور قیمت مجوزها، تولید مسکن با هزینه کمتر را برای اقشار هدف تا حدود زیادی افزایش می‌دهد.
در برنامه نهضت ملی مسکن ساخت 4 میلیون واحد در نظر گرفته شده است. سیاست دیگر دولت برای کاهش قیمت تمام شده مسکن و کاهش هزینه ساخت، ساخت واحد‌های یک طبقه حیاط‌دار در شهر‌های واجد شرایط است. در تمام شهرهایی که جمعیت زیر 50 هزار نفر دارد و در مجموع حدود هزار و 200 شهر است، فرایند ساخت واحد‌های یک طبقه شروع شده و در برخی موارد هم زمین تحویل مردم شده است تا خودشان به ساخت‌وساز بپردازند. واگذاری زمین در این فرایند اینگونه است که زمین‌ها به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار می‌شود. به عبارت دیگر ابتدا زمین‌ها به مدت ۲ سال به شرط ساخت، اجاره موقت داده می‌شود. این اجاره تا ۹۹ سال تمدید می‌شود که اگر ساخت‌وساز انجام نشد، زمین پس گرفته شود. امکان واگذاری زمین قبل از آغاز فرایند ساخت وجود ندارد، اما بعد از ساخت‌وساز می‌توانند آن را به فروش برسانند. بر اساس برآوردی که وزارت راه‌وشهرسازی انجام داده، تفاوت قیمت و متراژ واحد‌های مسکونی آپارتمانی با واحد‌های یک طبقه و ویلایی در طرح نهضت ملی مسکن اینگونه است که در آپارتمان‌ها ۴۰ متر مشاعات وجود دارد و اگر هزینه ساخت متری ۸ میلیون تومان شود و هزینه واحد‌های آپارتمانی حدود ۳۲۰ میلیون تومان بیشتر از واحد‌های یک طبقه شود، هزینه‌های دیگر مثل آسانسور، پروانه‌های ساختمانی و تورم‌های سالانه هم بر افزایش قیمت ساخت تأثیر خواهند گذاشت چون آپارتمان‌ها حدود دو سال زمان برای ساخت نیاز دارند، اما ساخت واحد‌های یک طبقه طی مدت یک سال به پایان می‌رسد و مشمول تورم سالانه نمی‌شود. به طور میانگین هزینه‌های زیرساخت (آماده‌سازی، آب، برق، گاز انشعابات و معابر) ۱۶۵ میلیون تومان برای هر واحد ۲۰۰ متری یک طبقه و حیاط‌‌دار خواهد بود، اما برای واحد‌های آپارتمانی حدود ۷۰ میلیون تومان می‌شود. با توجه به سایر هزینه‌ها، مجموع هزینه ساخت و زیرساخت در واحد‌های یک طبقه حیاط‌‌‌‌دار کمتر از واحد‌های آپارتمانی خواهد بود و از لحاظ اقتصادی به صرفه‌تر است.
با توجه به افزایش صدور پروانه ساخت، افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان، کاهش و تثبیت تورم مصالح و همچنین سیاست‌های ساخت مسکن حمایتی، انتظار این است که روند تولید مسکن روندی افزایشی باشد.