تورم مسکن پایین‌تر از تورم عمومی

گروه اقتصادی/  بانک مرکزی اطلاعات آماری مربوط به بازار مسکن شهر تهران در خردادماه را منتشر کرد. بنابراین گزارش، قیمت مسکن در شهر تهران، طی خرداد امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 32.8 درصد افزایش داشت که در مقایسه با رشد نقطه به نقطه خردادماه 1400 (معادل 56.6 درصد) کمتر بوده و نشان می‌دهد کند شدن آهنگ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن که از پاییز سال قبل شروع شد، ادامه دارد. تورم نقطه‌ای بخش مسکن در خرداد امسال همچنین از تورم عمومی کمتر است. منظور از نرخ تورم نقطه‌ای، درصد تغییر عدد شاخص قیمت، نسبت به ماه مشابه سال قبل است. نرخ تورم نقطه‌ای (عمومی) در خردادماه ١٤٠١ به عدد 52.5 درصد رسیده که مقایسه آن با تورم نقطه‌ای مسکن (32.8 درصد) حاکی از رشد کمتر تورم مسکن است.
رشد ماهانه قیمت و معاملات
اطلاعات بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه امسال از افزایش 8.4 درصدی قیمت مسکن نسبت به ماه قبل، در تهران و رسیدن به متوسط ۳۹.۴ میلیون تومان در هر مترمربع خبر می‌دهد. متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در خرداد امسال ۳۹ میلیون و ۴۱۴ هزار و ۵۰۰ تومان بود. این در حالی بود که در اردیبهشت امسال این شاخص متری ۳۶ میلیون و ۳۵۱ هزار تومان برآورد شده بود که در خرداد امسال رشد ماهانه ۸.۴ درصدی ثبت شده است. تورم عمومی خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه 12 درصد رشد داشت، بنابراین تورم ماهانه مسکن از تورم ماهانه عمومی کمتر است. متوسط قیمت مسکن در ماه گذشته (خرداد ۱۴۰۱) نسبت به خرداد سال قبل که هر مترمربع ۲۹ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بود، افزایش ۳۲.۸ درصدی داشته است.
قیمت مسکن در خرداد ماه در حالی رشد 8.4 درصدی دارد که در فروردین ماه قیمت مسکن نسبت به ماه قبل (اسفند 1400) کاهش 2.4 درصدی و در اردیبهشت ماه 6.1 درصد نسبت به فروردین ماه رشد داشت. با وجود افزایش قیمت مسکن در دوماه قبل، اما تورم این بخش رشد کندتری داشته و آهنگ رشد قیمت نسبت به 6 ماهه سال قبل و سال‌های 1397 تا 1399 کمتر شده است. کارشناسان بخش مسکن، رشد قیمت مسکن در خرداد ماه را به چند عامل وابسته می‌دانند. خردادماه در بازار مسکن، ماه شروع تحرکات معامله‌گران است. گزارش بانک مرکزی از تعداد معاملات در خردادماه نیز این تحرکات را تأیید می‌کند. بنابراین با افزایش تقاضا قیمت‌ها نیز از رکود ابتدای سال خارج می‌شود. براساس گزارش بانک مرکزی در خردادماه، در بازار مسکن شهر تهران، ۱۳ هزار و ۸۷۴ معامله مسکن انجام شد که نسبت به ماه قبل از آن (اردیبهشت ۱۴۰۱) که تعداد معاملات ۱۰ هزار و ۴۹۰ فقره بود، رشد ۳۲.۳ درصدی داشته و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (خرداد ۱۴۰۰) که ۵ هزار و ۱۰۲ فقره معامله ثبت شده بود، رشد ۱۷۱.۹ درصدی داشته است.
دلیل دیگر افزایش قیمت مسکن، آن طور که کارشناسان این حوزه می‌گویند، تأثیر افزایش قیمت در بازارهای دیگر و تأثیر تورم عمومی است. با توجه به اینکه مسکن در کشور، از کالایی مصرفی خارج و به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است، خرید و فروش آن برای سرمایه‌گذاری و کسب سود، با رشد قیمت در بازارهایی مانند سکه و ارز، بیشتر می‌شود و در نتیجه قیمت‌ها هم بالا می‌رود.
تأثیر نهضت ملی بر ثبات قیمت مسکن
نیمه دوم سال قبل که دولت برنامه نهضت ملی مسکن برای ساخت یک میلیون مسکن در سال را با ثبت‌نام از متقاضیان شروع کرد، سرعت رشد قیمت مسکن کاهشی و حتی در آذرماه منفی شد. با توجه به کمبود عرضه مسکن در سال‌های گذشته، بازار مسکن به تولید مسکن بیشتر برای پاسخ به تقاضای جدید و تقاضای انباشته نیاز دارد، به همین دلیل، بازار مسکن به طرح نهضت ملی مسکن واکنش مثبت نشان داد. با گذشت 10 ماه از آغاز نهضت ملی مسکن، اجرای آن توسط مجریان طرح (وزارت راه و شهرسازی و معاونت مسکن و ساختمان) کند پیش رفته است، کندی پیشرفت نهضت ملی مسکن بیشتر از ناحیه برنامه‌ریزی آن است. با اینکه ثبت‌نام متقاضیان آخر سال قبل به پایان رسید هنوز اسامی نهایی اعلام نشده است. معاونت مسکن و ساختمان آخر خردادماه را زمان اعلام اسامی تأیید‌شدگان نهایی مسکن نهضت ملی تعیین کرده بود، اما اخیراً این معاونت خبر داده که حداقل تا نیمه تیرماه لیست نهایی متقاضیان مسکن نهضت ملی منتشر نمی‌شود.
وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده برای ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نهضت ملی مسکن، تأمین زمین شده اما بسیاری از متقاضیان می‌گویند که به دلیل نبود زمین بیش از یک سال در انتظار معرفی به پروژه‌ها هستند. براساس آماری که خبرگزاری فارس منتشر کرده، جزئیات پیشرفت پروژه نهضت ملی مسکن بیانگر آن است که 8 درصد از تعهد 2 سال و 4 درصد از تعهد ساخت 4 میلیون مسکن وزارت راه و شهرسازی به مرحله اخذ پروانه رسیده و تخصیص پروژه به 247 هزار متقاضی انجام شده است. بر این اساس تا 4 تیرماه سال 1401 کار عملیاتی 419 هزار و 124 متقاضی در دستور کار قرار گرفته و تنها 247 هزار و 432 متقاضی به مرحله تخصیص پروژه رسیده‌اند. به معنای دیگر پس از گذشت نزدیک به 10 ماه از فعالیت وزارت راه و شهرسازی هم اکنون برای 4.5 درصد از متقاضیان کل پروژه تخصیص داده شده است.
بنابر اطلاعات وزارت راه و شهرسازی بیش از 5 میلیون نفر برای دریافت مسکن نهضت ملی ثبت نام‌کرده‌اند و ۳ میلیون و ۳۶۰ هزار نفر تأیید شده‌اند اما این تأیید‌شدگان هنوز پیامک تأیید و معرفی به پروژه را از وزارت راه و شهرسازی دریافت نکرده‌اند. این در حالی است که یکی از مهم‌ترین محورهای ساخت‌وساز انبوه، سرعت پیشرفت پروژه است. با توجه به این که برای قیمت ساخت واحدها توافقی با دولت و سازندگان (بخش خصوصی) به امضا می‌رسد هر چه زمان شروع طرح با تأخیر باشد قیمت اولیه ساخت مشمول تورم‌های ماهانه و سالانه می‌شود و در نتیجه هزینه ساخت و قیمت تمام شده بالا می‌رود.
تخصیص زمین‌های دولتی و تسهیلات بانکی دو مانع دیگر در اجرای نهضت ملی مسکن است. بر اساس قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس، بانک‌ها مکلفند سالانه ۲۰ درصد از تسهیلات خود را به حوزه مسکن اختصاص دهند و طبق قانون جهش تولید مسکن، تکلیف آنها در پروژه نهضت ملی مسکن ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال است. اما با گذشت 10 ماه از شروع برنامه نهضت ملی مسکن تا کنون 10هزار میلیارد تومان از محل تسهیلات و فقط توسط یک بانک به سازندگان نهضت ملی اختصاص یافته است. همچنین با اینکه تمام دستگاه‌های دولتی بر اساس قانون، موظف هستند زمین‌های مازاد خود را برای ساخت مسکن گروه‌های هدف عرضه کنند اما از این محل هم حدود 4 درصد تعهدات دستگاه‌ها انجام گرفته است. با توجه به نیاز بازار مسکن به تولید و عرضه برای تعادل قیمت، اجرای برنامه‌های ساخت و انبوه‌سازی مانند نهضت ملی مسکن، طبق برنامه، کمبود مسکن در بازار را جبران می‌کند و تعادل قیمتی نیز به دنبال آن در بازار مسکن رخ می‌دهد.