در قوانین جدیدی که به منظور تثبیت قیمت اجاره‌بها در حال تدوین است، افزایش نظارت بر بازار مسکن از قیمت‌گذاری، عرضه تا ثبت قرارداد در اولویت قرار گرفته است

گروه اقتصادی- در آستانه فصل جابه‌جایی و ثبت قراردادهای جدید در بازار اجاره، سیاستگذاری در این بازار با هدف جلوگیری از افزایش نامتعارف اجاره‌بها، سمت و سوی جدیدی پیدا کرده است. با توجه به مالکیت خصوصی املاک اجاره‌ای، بر اساس قانون، دولت نمی‌تواند به صورت مستقیم در تعیین نرخ اجاره بها دخالت کند؛ اما دولت به عنوان سیاستگذار، با تدوین قوانینی در جهت حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار اجاره، می‌تواند نقش خود را در این بازار ایفا کند. مهم‌ترین ابزار دولت برای ساماندهی بازار اجاره، تولید مسکن بر اساس نیاز بازار مسکن است. تولید مسکن هم در جهت خانه‌دار کردن متقاضیان و هم در جهت پاسخ به نیاز مستأجران، کارایی خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. آمار تولید مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد همزمان با کاهش ساخت‌وساز، خانه‌های ساخته شده مطابق با نیاز متقاضیان مصرفی نبوده است. به این معنی که  بیشتر ساخت‌وسازها در مناطق گرانقیمت‌تر شهرها بوده و واحدهایی با متراژ بالا ساخته شده است که خرید و اجاره این واحدها خارج از توان مالی متقاضیان است.
با توجه به افزایش قیمت مسکن، متقاضیان مصرفی عمدتاً به دنبال واحدهایی با متراژ پایین و در مناطق ارزان‌قیمت شهرها هستند. برای ساخت واحدهایی با این ویژگی، برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در دستور کار سیاست‌های ساخت مسکن قرار گرفته اما آمار رسمی نشان می‌دهد از سال 95 و با اجرای این برنامه، به طور متوسط هر سال 10 هزار واحد نوسازی شده است، این در حالی است که بر اساس برنامه باید سالانه 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده شهری نوسازی یا ساخته می‌شد. ساخت واحدهایی خارج از نیاز بازار مصرفی به افزایش واحدهای لوکس منجر شده که اغلب آنها خالی مانده و به خانه‌های خالی شهرت یافته است. این خانه‌ها که بعضاً در ساخت آنها از تسهیلات بانکی استفاده شده، اما وارد چرخه بازار مصرفی مسکن نشده است. به این ترتیب فعالان حوزه مسکن، تأکید دارند که ساخت‌وسازهای جدید باید در راستای نیاز بازار مسکن باشد. در حال حاضر ساخت واحدهای مسکونی حمایتی در قالب نهضت ملی مسکن در کشور در حال اجرا است. ساخت خانه در این برنامه با هدفگذاری عرضه به اقشار متقاضی مسکن در دهک‌های ضعیف و متوسط است. بنابراین متوسط متراژ در نظر گرفته شده در ساخت مسکن نهضت ملی 70 متر است تا هزینه این واحدها با توان مالی متقاضیان خرید یا اجاره مسکن تناسب داشته باشد.
ابزارهای نظارتی
در کنار تولید و عرضه مسکن، به عنوان برنامه میان‌مدت و بلندمدت، ساماندهی بازار اجاره نیازمند برنامه کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی است. اجرای سیاست‌هایی به منظور جلوگیری از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره، مهم‌ترین راهکار کوتاه‌مدت در فصل جابه‌جایی‌ها است. کارشناسان بازار مسکن، مدیریت این بازار در فصل تابستان، برای جلوگیری از اجحاف در حق مستأجران را اولویت نخست در بازار مسکن ارزیابی می‌کنند.در بازار اجاره، سیاستگذار، دو برنامه را همزمان در حال اجرا دارد. پرداخت تسهیلات ودیعه و تعیین سقف برای اجاره‌بها، برای حمایت از مستأجران تدوین شده است. در قالب این دو برنامه تسهیلات 100، 70 و 40 میلیون تومانی کمک ودیعه مسکن به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و سایر شهرها پرداخت می‌شود و همچنین سقف افزایش اجاره بها نیز 25، 20 و 15 درصد به ترتیب برای تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای دیگر باید رعایت شود. آمارها حاکی از آن است که با وجود قانون محدودیت افزایش سقف اجاره بها، نرخ تورم اجاره بها در کشور در چهار فصل منتهی به فصل زمستان ١٤٠٠، برابر 26.9 درصد است، همچنین در فصل زمستان ١٤٠٠، متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته‌اند، برابر با 50.9 درصد بوده است.
با توجه به تخلف‌های بیشماری که هم در پرداخت وام ودیعه و هم در رعایت سقف اجاره‌بها در بازار مسکن دیده می‌شود، استفاده از ابزار نظارتی قوی نیاز فوری بازار اجاره در فصل جابه‌جایی است. از این رو دولت، دستگاه‌های نظارتی را ملزم کرده است بر اجرای همه مصوبات هیأت دولت و ستاد تنظیم بازار، نظارت و نحوه تغییر قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن و همچنین عملکرد بنگاه‌ها و مشاوران مِلکی را با دقت پیگیری کنند. به همین منظور قانون ساماندهی بازار اجاره در مجلس در حال تدوین است که اصلی‌ترین محور آن ثبت قراردادهای اجاره است تا این قراردادها در چهارچوب‌های قانونی تنظیم شود. اقدامات و برنامه‌های دولت برای آرامش بازار اجاره در قالب کمک‌های حمایتی و پرداختی ودیعه مسکن به افراد واجد شرایط، بویژه بخشی از جامعه که در تهیه مسکن دچار مشکلات اساسی هستند، متمرکز شده است اما مهم‌تر از آن، نحوه اجرای قانون و تضمین اجرای آن است. با توجه به اینکه در کشور قانونی برای تعیین نرخ اجاره نداریم، قوانین حمایتی در بازار اجاره، زمانی اثرگذار است که با نظارت مستمر و همه‌جانبه، بازار اجاره مدیریت شود. راهکار بلندمدت برای مدیریت بازار اجاره در کشور، از نظر کارشناسان حوزه مسکن، کمک به خانه‌دار شدن مستأجران از راه‌هایی مانند اجاره به شرط تملیک است تا به این ترتیب تقاضا در بازار اجاره که در دهه‌های اخیر به صورت مداوم افزایش یافته است، کاهش یابد.

مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران گفت: ۱۶۲ هزار هکتار بافت ناکارآمد شهری (فرسوده، تاریخی و سکونتگاه غیررسمی) در کشور وجود دارد که بیش از ۱۹.۵ میلیون نفر و ۵.۹ میلیون خانوار در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.محمد آیینی افزود: همچنین بالغ بر ۵۹ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی در شهرهای کشور وجود دارد که بیش از ۶.۲ میلیون نفر در این نوع سکونتگاه ساکن هستند. به طور خلاصه می‌توان گفت، ۱۸ درصد جمعیت شهرها در بافت‌های فرسوده، ۱۱ درصد در سکونتگاه‌های غیررسمی و 4 درصد در بافت‌های تاریخی سکونت دارند.
آئینی عدم توزیع متناسب منابع و زیرساخت‌ها در پهنه سرزمینی، گسترش فقر شهری و پدیده مهاجرت، تغییرات اقلیمی و رخدادهای طبیعی (سیل، زلزله، ریزگردها)، نادیده گرفتن گروه‌های کم‌درآمد در طرح‌های توسعه شهری و منطقه‌ای و عدم برنامه‌ریزی مناسب در بخش مسکن بر اساس استطاعت مالی را از جمله مهم‌ترین عوامل شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی برشمرد.
 به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، طبق گزارش‌های اخذ شده از دبیرخانه ستادهای بازآفرینی شهری استان‌ها، تعداد ۱۷۴۸ پروژه/ فعالیت در سکونتگاه‌های غیررسمی اجرا شده یا در حال اجرا است.
دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار اظهار کرد: در طول برنامه ششم توسعه در مجموع ۷۶۰ پروژه توسط شرکت بازآفرینی شهری ایران در سکونتگاه‌های غیررسمی اجرایی شده که ۲۸۳ پروژه به پایان رسیده است.آئینی نبود ضمانت اجرایی برای مصوبات ستادهای بازآفرینی شهری در سطح ملی و استانی را از چالش‌های این حوزه بر شمرد و گفت: برای رفع این معضل شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان‌ها باید ملزم به اختصاص منابع مالی برای مصوبات ستادهای استانی بازآفرینی شهری شوند. همچنین سازمان برنامه و بودجه کشور نیز ملزم به اختصاص منابع مالی برای دستگاه‌های عضو ستاد طبق مصوبات ستاد ملی شود.

عضو انجمن صنفی شرکت‌های حمل ‌و نقل ریلی گفت: اکنون لکوموتیو ایرانی ۲۵ درصد زیر قیمت نمونه مشابه خارجی در کشور تولید می‌شود که در شرایط فعلی کشور به صرفه است.«قاسم عبداللهی» در حاشیه نهمین نمایشگاه بین‌المللی حمل ‌و نقل ریلی در جمع خبرنگاران، افزود: در راستای تولید لکوموتیو ایرانی برنامه‌ریزی‌هایی انجام گرفته است، صنعت لکوموتیو در رأس صنعت حمل و نقل ریلی است و با توجه به مشکلات مربوط به تحریم‌ها و تأمین منابع مالی ارز، برنامه تولید لکوموتیو ایرانی (پارس ۳۳) در دستور کار است.این عضو انجمن شرکت‌های حمل‌ و نقل ریلی بیان‌داشت: توان تولید ماهانه یک دستگاه از این نوع لکوموتیو وجود دارد و  ضریب آمادگی به کار این لکوموتیو به‌طور میانگین ۸۸ درصد است.به گفته این فعال حوزه ریلی،  لکوموتیو یاد شده دارای قدرت سه‌هزار و ۳۰۰ اسب بخار است و به دلیل استفاده از فناوری «میکروپروسسور»، توان آن در حالت دوبله ۳۰ درصد افزایش می‌یابد.عبداللهی گفت: هزینه تولید لکوموتیو ایرانی «پارس ۳۳» حداقل ۲۵ درصد زیر قیمت لکوموتیوهای خارجی بوده که در شرایط فعلی کشور به صرفه است.این مقام صنفی در ادامه بیان داشت: با تزریق سالیانه ۵۰ تا ۶۰ دستگاه لکوموتیو به شبکه ریلی کشور، مشکلات این حوزه برطرف می‌‌شود و حتی با واگذاری واردات لکوموتیو به بخش خصوصی می‌‌توان شاهد انتقال دانش و فناوری به صنعت حمل و نقل ریلی کشور نیز بود.

مدیرعامل راه‌آهن از دستور رئیس جمهور برای در اولویت قراردادن حمل ریلی کالاهای اساسی بر دیگر شقوق حمل و نقل، خبر داد و گفت: نگاه دولت، توسعه ناوگان بویژه توسعه ناوگان باری در راه‌آهن است زیرا قرار شده سهم ۱۰ درصدی که تاکنون ریل از حمل کالاهای اساسی داشته است، افزایش یابد.
«میعاد صالحی» افزود: نگاه و تلاش ما این است که دستور رئیس جمهور به نحو صحیح اجرایی شود و این یک شعار یا یک مصاحبه نیست بلکه رویکردی است که باید در وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم و شرکت راه‌آهن با برداشتن قدم‌های مؤثر و عملیاتی اجرایی شود و در این راه حتی با دو وزارتخانه اقتصاد و جهاد کشاورزی هماهنگی‌های لازم به عمل آمده است.
وی با بیان اینکه در گذشته حمل‌ و نقل ریلی بیش از تحریم‌های خارجی، از تحریم‌های داخلی زیان دیده است، ادامه داد: رئیس جمهور بر استفاده حداکثری از ظرفیت‌های شبکه ریلی کشور تأکید دارند. از همین رو، راه آهن جمهوری اسلامی ایران تلاش کرده تا تحریم‌ها و موانع پیشرفت داخلی را از سر راه توسعه حمل و نقل ریلی بردارد.
معاون وزیر راه و شهرسازی توصیه‌ای نیز به تولیدکنندگان قطعات ریلی داشت و از آنها خواست تا با ساخت قطعات دانش‌بنیان و پیشرفته از ظرفیت‌های قانونی که برای تولیدات دانش بنیان نوع یک در قانون دیده شده است، استفاده کرده و قطعات مورد نیاز ریلی کشور را که از سوی شرکت راه‌آهن اعلام شده است، با استفاده از دانش داخلی بومی سازی کنند.مدیرعامل راه آهن همچنین به تبیین مشکلات مالی که از سوء‌ مدیریت گذشتگان به این شرکت تحمیل شده، پرداخت و اظهار کرد: وضع مالی شرکت از ابتدای دولت با تسویه بدهکاری‌هایی که از دولت گذشته برای این دولت به ارث رسیده بود، روز به روز بهبود می‌‌یابد. از همین رو در نظر است با کاهش بوروکراسی‌های معمول و شفاف‌سازی روندها بر همکاری هر چه بیشتر با بخش خصوصی اهتمام ورزیم.