گروه اقتصادی |  راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات یا بورس مسکن مدتی است که در شورای عالی بورس مطرح شده و در حال مطالعه است. البته زمان راه‌اندازی این بورس به عنوان بورس پنجم در کشور هنوز مشخص نیست. آخرین اخبار در مورد بورس املاک، تأسیس آن در اواخر مهرماه است.
اگر قرار باشد بورس املاک به عنوان پنجمین بورس در کشور فعال شود، شورای عالی بورس باید مجوزهای لازم برای آن را صادر کند. در این خصوص حسن قالیباف اصل، رئیس سازمان بورس اعلام کرده که «شورای عالی بورس آخرین وضعیت راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات و امتیازات را بررسی کرده و مقرر شده در صورت تأیید نهایی، پذیره‌نویسی این بورس از اواخر مهرماه آغاز شود. در این زمینه مقرر شده تا هیأت مؤسس، اساسنامه را تنظیم و به سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال کند.»
تبیین ساز و کارها
درخصوص راه‌اندازی بورس جدید، با عنوان بورس املاک، متولیان و سیاستگذاران، معتقدند با توجه به نارسایی‌های موجود در حوزه مسکن، برای ساماندهی این بازار، تفکری جدید در قالب بازار سرمایه‌گذاری برای بازار مسکن ایجاد شود. ضرورت راه‌اندازی بورس املاک از نگاه روح‌الله حسینی مقدم، عضو شورای عالی بورس این‌گونه توضیح داده می‌شود که برای کنترل و شفافیت بازار مسکن «جمع‌بندی کارشناسی این است که یک بازار ساختار یافته که هم موضوع عرضه و فروش مسکن را نظام‌مند کند و هم به تولید مسکن و تأمین مالی تولید و عرضه مسکن در کشور کمک کند، نیاز است.»
عضو شورای عالی بورس در این باره معتقد است که «بر اساس قانون بازار اوراق بهادار، تأمین مالی عمومی در بازار اولیه باید تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار باشد. اگر کمک کنیم این بورس شکل بگیرد، تأمین مالی‌ها برای تولید مسکن توسط همین شرکت‌های شناسنامه‌دار و متخصص به راحتی صورت خواهد گرفت.» حسینی مقدم مزایای تشکیل بورس املاک را استفاده از ابزارهای تخصصی مسکن مانند صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات عنوان می‌کند.
حسینی‌مقدم در گفت‌و‌گو با «ایران» از 3 امتیاز اصلی به عنوان اهداف راه‌اندازی بورس مسکن نام می‌برد. او می‌گوید: امتیاز اول راه‌اندازی بورس املاک تأمین مالی برای تولید مسکن است. امتیاز دوم قانونمند شدن پیش‌فروش‌ها است. پیش‌فروش‌های مسکن در کشور همیشه نارضایتی و شکایت زیادی دارد. هیچ ارگانی ناظر بر پیش‌فروش نیست اما با پذیره‌نویسی در بورس املاک، پیش‌فروش تحت نظارت قرار می‌گیرد. امتیاز سوم هم تأمین مالی برای تأمین مالی نهادها و شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات زیرساختی مسکن است.
البته قاسم محسنی، عضو سابق شورای عالی بورس در گفت‌وگو با «ایران» می‌گوید از ابتدا قرار بر این بود که در بورس اوراق سلف تحت عنوان «فروش متری مسکن» در بورس منتشر شود و موضوع راه‌اندازی بورس پنجم به نام بورس املاک مطرح نبوده است. برخی کارشناسان هم این موضوع را مطرح می‌کنند که با وجود انجام معاملات مسکن در بورس کالا لزومی به راه‌اندازی بورس جدید نیست. داد و ستد املاک به‌عنوان بخشی از معاملات بورس کالا هم‌اکنون در بورس کالا در دسترس است. به نظر می‌رسد اگر بورس املاک و مستغلات منجر به سوق سرمایه‌ به سمت تولید مسکن و تأمین مالی بخش مسکن شود بازاری مفید برای گره‌گشایی از مشکلات بخش مسکن خواهد بود. تا روشن شدن زوایای مختلف و اهداف راه‌اندازی بورس املاک، نظر قطعی در مورد ضرورت یا عدم ضرورت راه‌اندازی این بورس روشن نیست.

یادداشت

ساختارها را مشخص کنیم

میثم رادپور
کارشناس بازارهای مالی
در دنیا، ساختارهایی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی داریم. مثلاً صندوق‌های مسکن و ساختمان به دلایل روشنی ایجاد شده است. این صندوق‌ها جذابیت مشخصی هم دارد. اگر راه‌انداری بورس املاک و مستغلات فقط برای فروش املاک مازاد باشد، جریان نقدینگی در این بورس باید مشخص باشد. مثلاً فعالیت شرکت‌ها در بورس سازوکار دارد. سود‌ها تقسیم می‌شود و هر سهامدار حقوقی دارد، هر کسی به تناسب سوددهی شرکت سهم می‌برد. در بازار املاک این حق و حقوق چگونه باید باشد؟ املاک فقط قرار است عرضه شود یا اینکه موضوع اجاره‌داری هم مطرح است؟ در بورس‌های دنیا شرکت‌های ساختمانی فعال هستند و مردم با خرید سهام شرکت‌های ساختمانی، در سود احداث پروژه‌های ساختمانی شریک می‌شوند و این شرکت‌ها هم با فروش سهام، از بازار سرمایه تأمین مالی می‌کنند. آیا در بورس املاک ما هم سازوکار به همین ترتیب است یا نه؟ البته ما تجربه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان را هم داریم، اما از این صندوق‌ها استقبال نشد. پس برای راه‌اندازی بورس املاک باید جذابیت‌های آن را افزایش دهیم. موضوع فروش متری املاک هم در بورس کالا مطرح شده است. در این مورد هم جزئیات مشخص نیست، اما با توجه به ویژگی معاملات املاک و مسکن، موفقیت در فروش متری حتمی نیست. با توجه به اینکه مسکن کالایی مصرفی است نباید به عنوان کالایی سرمایه‌ای آن را در بورس عرضه کرد. اگر این اتفاق بیفتد، مشکلات قیمتی در بازار مسکن تشدید می‌شود.

عرضه املاک در بورس کالا به جای بورس مسکن

حسین خزلی
کارشناس بازار سرمایه
بعد از 22 سال کار در بازار سرمایه و دیدن 14 بورس بزرگ در سراسر دنیا، چیزی به نام بورس املاک را ندیدم و نمی‌شناسم. به نظر نیازمند راه‌اندازی بورس جدید برای این بخش از بازار نیستیم. هر نیازی که به عنوان بورس برای معاملات، کشف قیمت، حراج، نظارت، تسویه و تهاتر وجود دارد، در بورس کالای ایران این امکان است. ایجاد بورس جدید با هزینه‌های بالا نه تنها فایده‌ای ندارد بلکه درگیر شدن در سازوکارهای اداری و بوروکراسی به دنبال خواهد داشت. بورس‌های ملی در دنیا سال‌هاست با هم ادغام و یکپارچه شده‌اند و کشورهایی که دارای چندین بورس بودند یا بورس‌ها را ادغام کردند یا تحت یک گروه درآوردند. برای مثال در توکیو بورس کالا و کشاورزی با بورس اصلی همه با هم تحت یک گروه درآمدند و بورس توکیو، در حال حاضر تحت یک پلتفرم معاملاتی است. در برزیل هم سال‌هاست که بورس ملی و بورس کالا با هم ادغام شدند و یک بورس ایجاد شده است. چون بورس‌ها همه اوراق بهادار مشتق از یک دارایی پایه را معامله می‌کنند نیاز نیست بورس‌های متعدد داشته باشیم. در ایران هم به نظر وجود و فعالیت 4 بورس، زائد و اضافی است. ما فعلاً دو بورس اوراق بهادار حاصل از تلفیق بورس تهران و فرابورس و بورس کالا حاصل از تلفیق بورس کالا و انرژی را داریم.در آینده همین دو بورس را می‌توانیم تلفیق کنیم و یک بورس داشته باشیم. صنعت بورس صنعتی نیست که آن را شخصی‌سازی کنیم و هر چیزی را در قالب بورس دربیاوریم. اگر ما برای پروژه‌های عمرانی می‌خواهیم تأمین مالی کنیم - که کار بسیار واجبی است - نیازی به تأسیس بورس نداریم. ما نیاز به تأسیس شرکت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری داریم. نیاز به پذیره‌نویسی شرکت‌های بزرگ داریم.  دیگر برای بخش مسکن راه‌اندازی بورس راهکار نیست. برای تأمین مالی پذیره‌نویسی و انتشار اوراق تأمین مالی برای پروژه‌ها، بورس‌های موجود ما کافی است. تأمین سرمایه‌های ما توان مدیریت این کار را دارند. مشخص نیست در قالب ساز و کار یک بورس مسکن که نمونه آن را در دنیا نداریم، چگونه این کار می‌خواهد انجام شود؟ ما متأسفانه از مسیر توسعه بازارهای مالی دنیا استفاده نمی‌کنیم. نباید با راه‌اندازی بورس جدید، مشکلات بازار سرمایه را افزایش دهیم. از سیاستگذاران تقاضا داریم مطالعات راه‌اندازی بورس مسکن منتشر شود. برای کشف قیمت روی یک دارایی حتی دارایی مانند زمین و ساختمان، نیاز به تأسیس بورس جدید نیست چون همه سازوکارها در قوانین و بورس‌های موجود وجود دارد.

محمد خوش‌چهره
اقتصاددان
صندوق بین‌المللی پول (IMF) در تازه‌ترین گزارش خود پیش‌بینی کرده است که از سال آینده میلادی یعنی 2021، شرایط اقتصادی ایران بهتر خواهد شد و رشد اقتصادی ایران در این سال به ۳.۲ درصد می‌رسد. درحالی که برای سال 2020 میلادی رشد اقتصادی کشور را منفی 5 درصد  تخمین زده و به تشدید تحریم‌های امریکا علیه ایران و شیوع گسترده کرونا در کشور اشاره کرده است. این نهاد مانند گزارش‌های سابق خود، تأکید دارد که روند نرخ تورم در ایران کاهشی است و در سال ۲۰۲۱ شاهد تورم ۲۵ درصدی در ایران خواهیم بود. در خصوص تراز حساب جاری کشور و نرخ بیکاری نیز صندوق بین‌المللی پول روند رو به بهبودی را برای سال 2021 پیش‌بینی کرده که امیدبخش است؛ اگرچه مسائل اقتصادی پیچیده‌تر از این پیش‌بینی هاست.
صندوق بین‌المللی پول و نهادهای دیگری نظیر بانک جهانی، به طور معمول در این زمینه به داده‌های آماری کشورها نظیر گزارش‌های داخلی رجوع می‌کنند. مانند گزارش‌های بانک مرکزی، مرکز آمار و سایر نهادهای آماری کشور که چشم‌اندازی از اقتصاد ایران ارائه می‌دهند. همچنین در این راستا، پیش‌بینی‌های اقتصاد جهانی، اقتصاد منطقه‌ای و همین‌طور مناسباتی  را که برای آن کشور قائل هستند،  نیز مورد توجه قرار می‌دهند.
درباره این گزارش امیدوارکننده که البته جزئیات نحوه محاسبه آن به طور کامل در دست نیست، به نظر می‌رسد که صندوق بین‌المللی پول به آینده شاخص‌های اقتصادی و وضعیت اقتصاد طرف‌های قراردادی ایران و روند بازارهای جهانی نیز توجه کرده است. برای مثال، احتمالاً صندوق بین‌المللی پول روند رو به بهبود قیمت نفت در بازارهای جهانی و افزایش ظرفیت تولید محصولات پتروشیمی (آنچه مسئولان به‌عنوان جهش‌های دوم و سوم پتروشیمی یاد می‌کنند) را نیز در نظر گرفته است. به نتیجه رسیدن سرمایه گذاری‌های بزرگی که در صنعت نفت و پتروشیمی انجام می‌شود، می‌تواند در این زمینه تضمین کننده بخشی از پیش‌بینی‌های صندوق باشد. البته این تخمین‌های اقتصادی در بلندمدت از یک قوت تحلیلی برخوردارند اما در بازه یک یا دو ساله، از آنجایی که اتفاقات و پیشامدهایی نظیر آنچه با شیوع ویروس کرونا، حادثه 11 سپتامبر و فروپاشی شوروی در سراسر جهان رخ داد، قابل حدس و محاسبه نیست و از این‌رو لازم است  در نظر داشته باشیم که پیش‌بینی‌ها معمولاً انحرافاتی دارند. با این حال ایران به سبب برخورداری از یک بازار بزرگ مصرفی در داخل می‌تواند حتی فراتر از گزارش‌های بین‌المللی عمل کند. اقتصاد ایران یک بازار بزرگ 85 میلیون نفری دارد که بشدت می‌تواند روی شاخص رشد اقتصادی تأثیر بگذارد. بازار بزرگ مصرفی ایران (با حداقل 40 میلیون تقاضای فعال) و تقاضاهایی که به آن هنوز پاسخ داده نشده، نشان می‌دهد که با یک برآورد صحیح از این بازار و پاسخ دهی به نیازها، می‌توان رشدی ثابت و پایدار به میزان 3 تا 4 درصد ایجاد کرد و با عوامل دیگری مانند سرمایه‌گذاری خارجی به تقویت آن پرداخت.
باید توجه کنیم که ایران مانند کشورهای همسایه خود در حاشیه خلیج فارس نیست که بازار مصرف کوچکی داشته باشد. به عبارتی کشورهای منطقه نظیر بحرین، قطر و امارات از بازار بزرگ برای کالاهای مصرفی بی‌بهره‌اند اما کشور ما با تمرکز بر همین تقاضای اجابت نشده در بخش‌هایی نظیر مسکن و محصولات غذایی می‌تواند نه تنها در آن بخش‌ها، بلکه در زمینه پیوندهای صنعتی و زنجیره‌ای که به آن متصل است، هم اشتغال ایجاد کند و هم رشد اقتصادی را در یک نرخ قابل قبول و مثبت به ثبات برساند.
این موضوع فراتر از پیش‌بینی‌های صندوق بین‌المللی پول و سایر نهادهای بین‌المللی است و ظرفیتی است که در داخل کشور نهفته است. برای مثال در بخش مسکن که در یک رکود ناشی از غفلت و کم‌توجهی به سر می‌برد، با تجدید نظر در تصمیمات سه قوه می‌توان گشایش‌هایی را رقم زد. فعال شدن این صنعت، پیوندهای دیگر و صنایع مرتبط را فعال می‌کند و با تحریک اقتصاد منجر به رشد اقتصادی و اشتغالزایی خواهد شد. یا در خصوص صنعت موادغذایی که در برخی از اقلام مورد نیاز و ضروری کشور بیش از 90 درصد واردات انجام می‌شود، با بازنگری در سیاست‌ها و تمرکز روی کالاهای مورد نیاز می‌توان واردات را محدود کرد و در مقابل با تکیه بر تولید داخل، هم به رشد اقتصادی و هم اشتغالزایی کمک کرد. از این‌رو پیش‌بینی صندوق بین‌المللی پول امیدوار کننده است اما در داخل و آن بخش از اقتصاد که متأثر از عوامل خارجی نیست، نیز زمینه‌ها و محرک‌های رشد اقتصادی فراوانی یافت می‌شود که با تجدیدنظر، ایجاد هماهنگی بیشتر، تمرکز تمام حکومت بر تقویت آن بخش‌ها و تقاضاهای اجابت نشده، رفع موانع رونق برای این بخش‌های مولد و مسائلی از این دست می‌توان به یک رشد مثبت اقتصادی با ثبات دست یافت و این ثبات از اهمیت ویژه‌ای برای اقتصاد برخوردار خواهد بود.