سهیلا یادگاری
خبرنگار
رشد 36 درصدی قیمت هر متر مسکن در یک سال (اردیبهشت 98 تا اردیبهشت 99) باعث شد متقاضیان قیمت‌های جدیدی را در بازار فروش و اجاره مسکن تجربه کنند که شاید انتظار آن را نداشتند. به این ترتیب شرایط برای خرید مسکن دشوارتر و قدرت خرید خانوار کم‌تر از گذشته شده است. شرایط بازار مسکن باعث شد تا حسن روحانی، رئیس‌جمهوری، به وزیر اقتصاد، رئیس کل بانک مرکزی و وزیر مسکن دستور دهد زیر نظر معاون اول رئیس‌جمهوری موضوع قیمت مسکن و اجاره‎‌نشین‌ها را مدنظر قرار دهند تا فشاری که امروز بر مردم است کاهش یابد.در اردیبهشت ما همزمان بازار مسکن افزایش قیمت و افزایش رونق نسبی را تجربه کرد. به این ترتیب بازار مسکن در کنار بازارهایی مانند خودرو، سهام، ارز و طلا محلی برای جذب نقدینگی شده است. اما شاید مسکن برای برخی از شهروندان به‌عنوان کالایی پردوام برای سرمایه‌گذاری و ابزاری برای حفظ دارایی تلقی شود اما مسکن در واقع محل زندگی خانوارو کالایی با اهمیت بالا در سبد هزینه‌ای خانوار است. بر این اساس در قانون نیز دولت مکلف به تأمین مسکن برای مردم است. اما در دهه‌های اخیر در معدود سال‌هایی، قیمت مسکن ثبات داشته است. مسکن همیشه و تحت تأثیر عواملی مانند تورم و رشد قیمت در بازارهای دیگر، افزایش قیمت را تجربه کرده است. اما در برخی سال‌ها افزایش قیمت مسکن جهشی بوده که همین مسأله فاصله درآمدی خانوار با قیمت مسکن را بیشتر کرده و دسترسی به مسکن برای دهک‌های متوسط هم سخت شده است. بر اساس آمار وزارت راه و شهرسازی قیمت مسکن در اردیبهشت امسال رکورد جدیدی برای متوسط قیمت هر متر مسکن ثبت شده است و مسکن نسبت به فروردین 9درصد و نسبت به اردیبهشت سال قبل 36درصد رشد داشته است.
کاهش توان مالی خرید مسکن، متقاضیان را به سمت اجاره نشینی می‌کشاند و همین موضوع موجب افزایش تقاضا برای اجاره و در نتیجه رشد قیمت‌ها در این بازار جایگزین شده است. آمار مرکز آمار نشان می‌دهد در سال گذشته و در شهر تهران اجاره بها رشد 34 درصدی را تجربه کرده است. رشد قیمت مسکن علاوه براجاره نشینی موجب رشد تقاضا درحومه تهران و شهرهای اقماری در اطراف کلانشهرها شده است. قیمت مسکن در این شهرها کمتر از کلانشهرها است اما به‌خاطر افزایش تقاضا برای مثال در شهری مانند پرند قیمت‌ها نسبت به پارسال 2 برابر شده است.از طرف دیگر نامطمئن بودن از ثبات اقتصادی، باعث شده نقدینگی به‌جای سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تولیدی و ساخت و ساز، برای حفظ دارایی راهی بازارهای غیرمولد شود. با کاهش سرمایه‌گذاری و افزایش هزینه ساخت، عرضه و تولید مسکن کم شده که این نیز گزاره‌ای دیگر برای افزایش قیمت در بازار مسکن است.
راهکار چیست؟
سال گذشته بود که با رشد قیمت مسکن، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی به مردم پیشنهاد کرد فعلاً از خرید صرف نظرکنند. با افزایش حدود 3 میلیون تومانی قیمت هر متر آپارتمان در اردیبهشت نسبت به فروردین، وزیر راه و شهرسازی دوباره نخریدن مسکن را برای آرام شدن بازار پیشنهاد داد. اسلامی معتقد است قیمت مسکن همانند سایر کالاها از بازار ارز تأثیر می‌گیرد و این خود مردم هستند که باید مانع افزایش قیمت شوند.اما کارشناسان علاوه بر شرایط اقتصادی، کاهش عرضه را هم در رشد قیمت بی‌تأثیر نمی‌دانند. مجتبی بیگدلی، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان و دبیرکل جامعه اسلامی کارآفرینان کشور در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید: «برای تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر، چند سال ساخت و سازهای جدید متوقف شد در حالی که مسکن محکوم به تولید است. مثلاً ما به گندم نیاز داریم اگر تولید آن در کشور کم شود واردات انجام می‌شود اما نمی‌شود مسکن را وارد کرد پس چاره ای جز تولید آن نیست.»به‌گفته بیگدلی چند سال طول می‌کشد تا مسکن تولید و عرضه شود بنابراین تولید آن نباید در هیچ سالی متوقف شود.
 نقش شورای عالی مسکن
از سوی دیگر ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان، تشکیل جلسات منظم شورای عالی مسکن با حضور رئیس جمهوری را برای تصمیم‌گیری‌های مهم لازم می‌داند و می‌گوید: باید از نظرات بخش خصوصی در تصمیم گیری‌های مسکنی استفاده شود چون این بخش حداقل 5 میلیون مسکن در کشور ساخته است.
ساخت 3 میلیون مسکن
این فعال بخش خصوصی می‌گوید: این بخش به دولت پیشنهاد داده بدون تکیه بر بودجه دولتی 3 میلیون مسکن می‌سازد. اما دولت باید سازمان‌های مرتبط با تولید مسکن را برای ساخت همراه کند. در حالی که قیمت خدمات وابسته به تولید مسکن هر سال افزایش می‌یابد. امسال شهرداری هزینه برای صدور پروانه و عوارض را 40 درصد افزایش داده که این خود موحب سونامی قیمت‌ها در بازار مسکن است. بسیاری ازسازمان‌ها بدون اینکه خدماتی را در حوزه مسکن ارائه کنند هزینه‌های ساخت را افزایش داده‌اند. اگر این هزینه‌های حاشیه‌ای نباشد انبوه سازان حاضرند 3میلیون مسکن را در فاز اول تولید و عرضه کنند.
بیگدلی تأکید می‌کند که عرضه کم و تقاضای بالا بر رشد قیمت مسکن تأثیر دارد و به همین دلیل در حال حاضر قیمت مسکن از تورم عمومی رشد بیشتری دارد.
تورم رانتی
اما کمال اطهاری، پژوهشگر توسعه اقتصادی، معتقد است تکیه بر بخش مسکن به‌عنوان تنها عامل محرک اقتصاد باعث ایجاد رانت در این بخش شده و در حالی که «سوخت لکوموتیو مسکن، رانتی بوده و به جای اینکه به قسمت جلوی اقتصاد متصل شود به انتهای اقتصاد متصل شده و مسکن، اقتصاد را به پرتگاه کشانده است.»
اطهاری در گفت‌و‌گو با «ایران» تراکم‌فروشی را عامل ایجاد تورم رانتی در بخش مسکن می‌داند و می‌گوید: با اینکه افزایش قیمت مسکن از نرخ تورم بیشتر است اما این قیمت‌ها واقعی است چون افزایش قیمت به رانت وابسته شده است و این رانت قیمت‌ها را بیش از شرایط کلی حاکم بر اقتصاد افزایش داده است. سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های مولد در اقتصاد، به‌خاطر رانتی که در بخش مسکن ایجاد شده، کاهش یافته وبخش‌های مولد دیگر انگیزه ای برای ارزش‌افزایی ندارند. رانت ایجاد شده در بخش مسکن، اقتصاد ایران را از پا انداخته است. اطهاری چاره مهار قیمت‌ها در بازار مسکن را فعال شدن بخش‌های دیگر مولد در اقتصاد می‌داند.
مخالفت با فروش متری
این پژوهشگر توسعه اقتصادی با اشاره به پیشنهاد فروش متری مسکن، آن را تداوم رانت در این بازار دانست که «کاملاً مخالف اصول اقتصاد کلان و هم مخالف اصول عرضه کالا در بازار است. چون این کالا قابل تصرف نیست.»
اطهاری مدل «سنجیده و عقلانی توسعه با تکیه بر علم اقتصاد و نظر کارشناسان را راهکاری دانست که دولت با اجرای آن در این یکسال می‌تواند توسعه ای همه جانبه در اقتصاد را از خود برجای بگذارد. چون هر برنامه ای برای توسعه بخش مولد بجز برنامه توسعه ای یکپارچه، به برنامه ای بر ضد خود تبدیل می‌شود.»او به این نکته اشاره کرد که «عرضه مسکن به‌عنوان کالایی غیر رانتی که قیمت آن در حد استطاعت اقشار جامعه باشد، صورت نگرفته است» می‌افزاید: بازار مسکن به جای بازاری رقابتی به بازاری رانتی تبدیل شده است به گونه ای که شاید اصلاً بازار مسکن نداریم چون بازاری انحصاری است. در این بازار مسکن اجتماعی و مسکن برای اقشار کم درآمد که در برنامه جامع آمده است، عرضه نشد. در حال حاضر قیمت مسکن 20 برابر درآمد خانوار است در حالی که حد قابل تحمل آن 5 برابر درآمد خانوار است.او می‌گوید: سیستم بیمار بخش مسکن با اجرای برنامه‌های جامع و سرمایه‌گذاری سنگین در بخش‌های زیرساختی علاج می‌شود.
با توجه به آنچه که کارشناسان بر آن عقیده مشترک دارند، به‌نظر می‌رسد بازگشت تعادل قیمتی به بازار مسکن علاوه بر ثبات اقتصادی و عرضه مداوم، تحت تأثیر خروج عواملی است که این کالای بادوام را به کالایی سرمایه ای تبدیل کرده و قیمت آن را تحت تأثیر بازارهای موازی قرار داده است.

ادامه از صفحه 7
مشکل اصلی در بازار خودرو این است که تقاضا برای سرمایه‌گذاری و استفاده از فاصله قیمتی کارخانه تا بازار زیاد است، به‌همین دلیل شاهد این هستیم که تقاضای واقعی در بازار گم شده است، لذا افرادی که به‌دنبال خرید خودرو هستند، در حقیقت حضور در بازار و خرید و فروش خودرو را یک فرصت تلقی می‌کنند.از این‌رو هر میزان خودرو در قالب طرح پیش‌فروش و فروش فوق‌العاده عرضه شود باز هم نمی‌توان نسبت به کنترل بازار خودرو اقدام کرد مگر آنکه رفتارهای نظارتی و سختگیرانه را افزایش داد و در کنار آن به فکر افزایش تولید خودرو بود.
اگر سیاستگذاران به‌جای تعریف طرح‌های فروش خودرو پیگیر حل مشکلات صنعت خودرو و قطعه‌سازی باشند، مشکلات بازار و نوسان قیمت حل خواهد شد. اگر ما می‌گوییم خودروی ملی داریم چرا اکنون با کمبود قطعه و مواد اولیه مواجه شدیم؟ چرا در بازار قطعاتی چون کامپیوتر خودرو و ایربگ وجود دارد اما در شرکت‌های خودروسازی نیست؟
برای اینکه دست واسطه‌ها از بازار خودرو کوتاه شود و آنها نتوانند نقش‌آفرین بازار باشند، طرح فروش فوق‌العاده خودرو آغاز شد. برای اینکه خودرو به دست متقاضیان واقعی برسد وزارت صمت محدودیت‌های متعددی تعریف کرد تا صف خرید خودرو کاهش پیدا کند.
طرح فروش فوق‌العاده خودرو باعث یک اتفاق شد و آن برقراری عدالت بود. برای خودروساز تفاوتی وجود ندارد که خودرو را به چه کسی بفروشد چرا که خودروساز یک بنگاه تولیدی و اقتصادی است ولی در این طرح سعی شد که واسطه‌ها کنار گذاشته شوند تا آنها با ثبت‌نام دوباره پول روی پول خود نگذارند و حتی اگر قرار است مشتری واقعی این خودرو را به دلالان و واسطه‌ها در قالب قولنامه بفروشد، سود ببرد.
متأسفانه شاهد این هستیم که حواله برخی از منتخبین در قرعه کشی وارد بازار شده است و عده‌ای از سوداگران مجدداً در حال قدرت‌گیری در بازار هستند. با وجود چنین شرایطی چند توصیه به سیاستگذاران دارم تا جلوی سودجویی و جلوگیری از فعال شدن دلالان را بگیریم.
اولین نکته این است که اجازه فروش خودرو به منتخبین فروش فوق‌العاده خودرو تا مدت طولانی داده نشود و به‌طور قطع زمان یکسال و حتی دوسال کارساز نیست و نمی‌تواند از واسطه‌گری در بازار خودرو بکاهد. اگر ثبت‌نام‌کنندگان این مرحله و حتی ثبت‌نام‌کنندگان در دوره‌های بعدی به این اطمینان برسند که تحت هیچ شرایطی امکان فروش خودرو را ندارند در صورت نیاز اقدام به خرید خودرو می‌کنند.
دومین موضوع این است که دولت به صراحت اعلام کند که فروش خودرو در قالب قولنامه در بنگاه‌ها و مشاوران املاک غیرقانونی است و اگر با موردی برخورد کنند، پیگیری قضایی دارد. اگر قرار باشد خودرو به‌صورت قولنامه‌ای دست به دست فروخته شود ضمن فساد، مشکلات متعددی هم در بازار خودرو ایجاد می‌کند، لذا قبل از ایجاد بحران باید جلوی آن گرفته شود.
سومین نکته که بایستی مورد توجه سیاستگذاران قرار گیرد این است که هر فرد منتخبی که می‌خواست خودروی خود را تحویل بگیرد، به هیچ عنوان نمی‌تواند وکیل خود را بفرستد و فرد منتخب (انتخاب شده در قرعه‌کشی) باید برای تحویل خودرو حضور پیدا کند.